2014년 임대차보호법 개정부분

 

 

2014년 주택임대차보호법으로 보호받고 전세계약시 주의사항을 미리알고

가면 법으로 부터 보호를 받을 수 있다.

 

 

낮은 대출이율이 전세가격을 올리고 있다.

   

건물주인은 자금 여유가 있다면 누구나 월세계약을 선호할 것이다. 현재 우리 주변에 보여지는 전세계약이란, 기왕에 해왔던 계약을 갱신하면서 전세와 월세 방식의 차임(借賃)의 대한 차익(差益)을 임차인에게 전가하지 못하는 집주인이거나(세입자에 대한 인간적 배려로), 원래 무리한 대출을 받아서 주택을 구입하여 새로운 계약에서도 보증금반환이 쉽지 않은 집주인과의 임대차계약에서만 존재한다고 해도 과언이 아니다.

   

최근 몇 년간 전세보증금이 급격하게 상승하는 이유는 수도권 집중화 등으로 항상 주택이 모자라서 매년 임대보증금이 상승한 것이기도 하지만, 지금의 시장상황은 그보다 대출금리 또는 예금금리가 낮아지면서 주택임대차 시장에 영향을 미치는 것이 더 크다는 것이다. 그래도 정부가 전세자금대출에 적극적으로 나설 수밖에 없다. 최근 좋아진 전세자금대출에 대해서는 뒤에 설명하기로 한다.

 

요즈음 전셋집이 거의 없는 상황이므로 전세금액이 급격히 인상되고 있다, 전세금을 인상하면서 신규계약을 하는 경우도 있고, 기존의 전세계약을 연장(갱신)하면서 보증금을 올리는 경우도 있다. 후자의 경우 전세금의 일부를 월세로 전환하려는 경우 즉, 반(半)전세(傳貰)가 유행이다. 전세와 전세권, 월세와 임대차 등에 대한 용어해설은 다음으로 미루고, 이런 추세에 맞게 반전세 계약을 하면서 유의할 점을 몇 가지 짚어보자.

 

 

2014년 임대차보호법 개정부분

   

2014년 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법에서, 서민을 위하여 보호되는 지역별 임대차보증금 및 최우선변제금액 등이 증액되었다. 유의할 점은 증액되었다고 하더라도, 증액되기 전에 확정된 권리관계까지 우선하여 적용되지 못한다. 이번에 바뀐 개정부분만을 표로 비교해보고, 상세한 설명은 뒤로 미룬다.

 

 

[민법(임대차)에 대한 특별법(시행 2014.1.1)] ☞ 일부개정
구 분	주택임대차보호법	상가건물임대차보호법
적용범위	- 법인 임차인(주공, 지방공사 외)은 적용 제외되나, 중소기업법인이 직원의 주거지원을 위한 주택임차는 대항력 취득 가능	- 상가 임대차로 일정보증금액 이내만 적용 (서울 : 3억원, 수도권과밀권역 : 2억5천, 광역시 등 : 2억4천, 기타지역 : 1억8천)
제3자 대항력 (소액보증금 - 최우선변제액)	- 서울 : 9,500만원-(3,200만원) - 과밀권역 : 8,000만-(2,700만원) - 광역시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 : 6,000만원-(2,000만원) - 기타지역 : 4,500만-(1,500만원) ※ 1주택에 2이상 임차인이 가정공동생활을 하면 1인으로 보증금 합산	- 서울 : 6,500만원-(2,200만원) - 과밀권역 : 5,500만원-(1,900만원) - 광역시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 : 3,800만원-(1,300만원) - 기타지역 : 3,000만원-(1,000만원)
계약갱신 요구권	- 임차인 계약갱신 요구권 규정 없음	- 최장 5년계약 갱신 청구권 인정 (이 법을 초과하는 모든 임대차에 적용하되, 임차료 증가 한도 없음.)
보증금 ⟶ 월차금 변경	- 보증금 × 10%↧ ÷ 12 (기준금리 4배↧)	- 보증금 × 12%↧÷ 12 (기준금리 4.5배↧)
	예) 주택보증금 9천만원, 월10만원을 보증금 없이 전액 월차금으로 변경하는 - (9천만원×10%÷12=) 75만원 + 10만원(기존 월차금) = 85만원/월 이내
기타사항	-본 법과 다른 약정으로 임차인에게 불리하면 무효, 임대인에게 불리하면 유효 -일시사용 임대차 적용안함, 미등기건물에도 적용, 소액사건심판법 준용 -임대차종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 관할법원에 임차권등기명령 신청가능

 

 

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