[스크랩] 주택임대차보호법

 

주택임대차보호법

 

 

주택임대차	상가임대차
제1조 (목적)   이 법은 주거용건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 (임차인)주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다 (법인은 적용안됨).	제1조 (목적)   이 법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.
제2조 (적용범위)   이 법은 주거용건물(이하 "주택"이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 이를 적용한다.   그 임차주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.   (→미등기, 무허가, 불법건축물, 가건물, 건물의 구조나 용도를 변경해서 주거용으로 사용하는 건물을 포함)	제2조 (적용범위)   ①이 법은 상가건물(제3조제1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상(따라서 종교, 자선단체, 동창회, 종친회등의 사무실은 제외, 그러나 법인의 경우는 포함)이 되는   건물의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다.   다만, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 본법이 적용되지 아니한다.
지 역 범 위	본법이 적용되는 보증금액
서울특별시	2억 4천만원 이하
과밀억제권역(서울특별시제외)	1억 9천만원 이하
광역시(군지역,인천광역시제외)	1억 5천만원 이하
그밖의지역	1억 4천만원 이하

 

시행령 (상가건물임대차보호법) 제2조 (적용범위)     ②제1항 단서의 규정에 의한 보증금액을 정함에 있어서는 보증금외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 대통령령이 정하는 비율(1분의100)을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다   (예를들면, 서울시에서 보증금1억원에 차임이 100만원이라면 차임에 1분의100을 곱하여 2억원이되므로 본법이적용).

 

 

 

[ 적용범위 ]

 

㉠ 법의 적용대상을 대지를 제외한 건물에만 한정하는 취지는 아니다.

다가구용 단독주택의 대지 및 건물에 관한 경매를 신청하였다가 대지부분만이 낙찰되었다고 하더라도

그 주택의 소액임차인은 그 대지에 관한 낙찰대금 중에서 소액보증금을 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있다.[96다7595]

 

 

㉡ 대지에 관한 저당권 설정후 신축된 지상건물의 소액임차인은 대지의 환가대금에서 우선변제를 받을 수 없다[99다25532].

 

㉢ 비거주용 건물에 주택목적으로 일부를 사용하는 경우에는 적용되지 않는다[93다25738].

 

㉣ 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차 목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정해야 한다[95다51953].

 

㉤ 주택임대차보호법이 적용되려면 임대차계약 체결 당시에는 주거용 건물부분이 존재하지 않았는데 임차인이 그 후 임의로 주거용으로 개조하였다면 임대인이 그 개조를 승낙하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 위 법의 적용은 있을 수 없다.[85다카1367]

㉥ 당초부터 여인숙 경영의 목적으로 임차하여 방 10개 중 현관 앞의 방을 내실로 사용해 왔다면 그 내실부분도 주택임대차보호법상의 주거용 건물에 해당하지 않는다[86다카2407].

 

㉦ 법인은 주민등록을 구비할 수 없는 점 등에 비추어 보면 법인의 직원이 주민등록을 마치고(대항력 없다) 확정일자를 구비하였다 하더라도 우선변제권을 주장할 수는 없다[96다7236].

 

㉧ 방 2개와 주방이 딸린 다방이 영업용으로서 비주거용 건물이다[95다51953]

 

㉦ 외국인은 외국인 등록을 하여야 하고, 출입국관리법에 의한 체류지변경신고를 하면 대항요건을 갖춘 것이 되어 보호받을 수 있다[93가합73367]

 

 

 

 

제3조 (대항력등)   ①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일(오전0시)부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.   이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다 (채권적전세에 준용).   ② 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. ④민법 제536조(동시이행항변권)의 규정은 이를 준용한다.

제3조 (대항력 등)   ①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청 (판례는 사업자등록증을 교부)한 때에는 그 다음 날(오전0시)부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.   ②임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.   ④민법 제536조의 규정(동시이행항변권)은 이를 준용한다.

 

 

 

 ※ 대항 력

 

 

㉠ 주민등록은 임차인 본인뿐 아니라

그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함하므로[94마2134].

그 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면

대항력을 상실하지 않는다[88다카143].

 

 

 

 

㉡ 주택소유자가 그 주택을 타인에게 매도함과 동시에

이를 임차하여 계속 거주하는 경우에 주민등록이 임대차 공시방법으로서

효력이 있는 것은 매수인에게 소유권이전등기를 경료해 준 날 이후(=익일)이다[98다32939].

 

 

 

㉢ 전차인이 전입신고를 마치고 거주하던 중

임대주택의 임차인이 그 주택을 취득하여 소유권이전등기를 마친 경우에는

임차인 명의의 소유권이전등기가 경료되는 “즉시” 그 전차인이 대항력을 취득한다[2000다58026]고 한다.

 

 

㉣ 주택임차인이 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고

그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는

“그 때로부터” 임차인은 제3자에 대하여 대항력을 취득한다[94다3155].

 

 

㉤ 대항력은 당해 주택에 실제로 거주하는 직접점유자(전차인)가

자신의 주민등록을 마친 경우에 한하여 그 임차인(=간접점유자)의

임대차가 제3자에 대하여 적법하게 대항력을 취득할 수 있다[2000다55645].

 

 

 

 

  ※주민등록의 공시적 효력

 

 

 

㉠ 주민등록이 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는

사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이

주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다[94다27427].

 

 

 

 

㉡ 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고

주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을

제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다[98다32939].

 

 

 

㉢ 제3자는 주택의 표시와 권리관계에 관한 사항을

통상 등기부에 의존하므로 임대차 공시방법으로서의

주민등록이 등기부상의 주택의 현황과 일치하지 않는다면 원칙적으로 유효한 공시방법이라고 할 수 없다[2001다63216].

 

 

 

㉣ 다세대주택·연립주택 동·호수 등의 표시 없이

그 지번만을 신고하여 주민등록되었다면 유효한 공시방법으로 볼 수 없다[94다27427].

 

 

 

㉤ 임차인이 연립주택의 1층 101호를 임차하여 현관문상의 표시대로

호수를 101호로 전입신고를 하였고 그 후 작성된 집합건축물대장상에도

호수가 “101호”로 기재되었으나

 

등기부에는 “1층 101호”로 등재된 경우, 임차인의 주민등록은 임대차의 공시방법으로써 유효하다[2002다1796].

 

 

 

 

 

㉥ 다가구용 단독주택의 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하고,

동·호수까지 기재할 의무가 없다[97다47828].

 

 

 

㉦ 준공검사 후 건축물관리대장이 작성되면서

동호수가 바뀌어 등기부 작성시에도 임대계약서와

다른 동호수가 등재된 경우 뒤늦게 주민등록표상의 주소를 등기부상 동호수로 정정하게 하였다면

임차인은 실제 동표시와 맞게 주민등록이 정리된 이후에야 비로소 대항력을 취득하였다[94다13176].

 

 

 

㉧ 임대차계약 당사자가 기존채권을 임대차보증금으로 전환하여

임대차계약을 체결하였다는 사정만으로 대항력을 갖지 못한다고 볼 수는 없다[2001다47535].

 

 

 

㉨ 기존채권을 임대차보증금으로 하기로 하고

“실제” 주택을 주거용으로 사용·수익할 목적을 갖지 않은 계약은 대항력을 부여할 수는 없다[2000다24184].

 

 

㉩ 임차 주택의 부지를 비롯한 세 필의 토지가 같은 담장 안에 있고

임차인이 임차 주택의 부지가 아닌 인접한 다른 토지의 지번으로 주민등록을 마쳤다면

유효한 공시방법으로 볼 수 없다[2000다44799].

 

 

 

㉪ 임차인이 전입신고를 올바르게 하였다면

임대차의 대항력이 생기는 것이므로 설사 담당공무원의 착오로

지번이 다소 틀리게(545의5가 545의2로) 기재되었다 하더라도 대항력이 있다[91다18118].

 

 

  ※ 대항력의 발생 시기

 

 

㉠ 주택의 인도와

주민등록을 마친 날의 익일부터이다.

 ‘익일’은 익일 오전 0시를 말한다[99다9981].

 

 

㉡ 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은

대항력 취득시 뿐만 아니라 대항력을 유지하기 위해서도 계속 존속하고 있어야 한다[86다카1695].

따라서 경매절차의 배당요구의 종기인 “경락기일”까지 계속 존속하고 있어야 한다[2000다61466].

 

 

 

  ※ 대항력의 존속 여부 

 

 

㉠ 주택의 임차인이 대항력을 취득한 후 일시적이나마

다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 대항력은 소멸하고,

그 후 임차인이 다시 그 주택의 소재지로 주민등록을 이전하였다면

 

대항력은 재전입한 때로부터 새로운 대항력이 다시 발생하며,

전출 이전에 이미 임대차계약서상에 확정일자를 갖추었고 임대차계약도 재전입 전후를 통하여

그 동일성을 유지한다면, 임차인은 다시 확정일자를 받을 필요 없이

재전입 이후에 담보물권을 취득한 자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다[98다34584].

 

 

 

 

 

㉡ 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어

임차권을 양도하거나 전대한 경우 양수인이나 전차인이 임차인의 주민등록 퇴거일로 부터

주민등록법상의 전입신고기간 내에 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속하고 있다면

원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 않고 동일성을 유지한 채로 존속한다[87다카2509].

 

 

 

㉢ 주민등록이 주택임차인의 의사에 의하지 않고

제3자에 의하여 임의로 이전되었고 주택임차인이 이미 취득한 대항력은

주민등록의 이전에도 불구하고 그대로 유지된다[2000다37012].

 

 

 

㉣ 주택임차인의 의사에 의하지 않고

직권조치로 주민등록이 말소된 경우에도 원칙적으로 그 대항력은 상실된다고 할 것이지만,

 

 ⓐ 직권말소 후 이의절차에 따라 그 말소된 주민등록이 회복되거나 재등록이 이루어짐으로써

소급하여 그 대항력이 유지된다고 할 것이고, 다만,

 

 ⓑ 그 직권말소가 주민등록법 소정의 이의절차에 의하여 회복된 것이 아닌 경우에는

선의의 제3자에 대하여는 임차인은 대항력의 유지를 주장할 수 없다[2002다20957].

 

 

 

 

 

※ 우선적 효력 

 

 

㉠ 임차주택에 경매가 행해진 경우에는

그 임차주택의 경락(=물권)에 의해 임차권(=채권)은 소멸하나 보증금이

전액 변제되지 않은 대항력이 있는 임차권은 소멸하지 않으므로 그 임차인은 경락인에게 대항할 수 있다.

 

 

㉡ 후순위저당권의 실행(3순위)으로 목적부동산이 경락되어

그 선순위저당권(1순위)이 함께 소멸한 경우라면 비록 후순위저당권자에게는

대항할 수 있는 임차권(2순위)이더라도 소멸된 선순위저당권보다 뒤에 등기되었거나

대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하고 경락인에 대해 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다[86다카1936].

 

 

㉢ 대항력을 갖춘 임차인(1순위)이 저당권설정등기(2순위) 이후에

임대인과 보증금을 증액하기로 합의(3순위)하고 초과부분을 지급한 경우 저당권설정등기(2순위) 이후에

증액한 임차보증금(3순위)으로써는 소유자(경락인)에게 대항할 수 없다[90다카11377].

 

 

 

㉣ 임차인이 부동산을 임차하여

1996. 8. 27. 주민등록상 전입신고를 마쳤으므로 익일인 1996. 8. 28. 00:00시부터

대항력이 있어 그 후 1996. 8. 28.자로 주간에 경료된 이 사건 저당권에 기한 경락인에게 대항할 수 있다[99다9981].

 

 

㉤ 대항요건을 갖춘 임차권보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는

낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는

임차권의 대항력이 소멸하지 않는다[2002다70075].

 

 

㉥ 대항력을 갖춘 주택임차인(1순위)이 전세권설정등기(3순위)를 한 경우

전세권설정등기가 선순위의 근저당권(2순위)의 실행에 따른 경락으로 말소된다 하더라도

대항력마저 상실하는 것은 아니다[93다10552].

 

 

 

㉦ 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인이

임차주택에 관하여 전세권설정등기를 경료하였다거나

전세권자로서 배당절차에 참가하여 전세금의 일부에 대하여 우선변제를 받은 사유만으로는

변제받지 못한 나머지 보증금에 기한 대항력 행사에 어떤 장애가 있다고 볼 수 없다[93다39676].

 

 

 

 

  ※ 임대인의 지위 승계여부 

 

 

 

㉠ 주택을 임대할 권리나 이를 수반하는 권리를

 종국적·확정적으로 이전받게 되는 경우에는 임차주택의 양수인에 해당하지만,

 양도담보권자는 양수인에 해당하지 않는다[93다4083].

 

 

 

㉡ 대항력있는 임차인은 변제받지 못한 보증금으로써

경락인에게 대항할 수 있고 대지만 경락받은 자를 임차주택의 양수인이라고 할 수는 없다[98다3276].

 

 

㉢ 법인(→대항력 없다)에게 주택을 임대한 경우에는

양수인이 임대인의 지위를 당연히 승계하는 것이 아니고 따라서 특별한 사정이 없는 한

임대인의 법인에 대한 임차보증금반환채무는 소멸하지 않는다[2003다2918].

 

 

 

㉣ 미등기 건물에 대하여 사실상 소유자로서의 권리를 행사하고 있는 자는

주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계하였다고 볼 수 있다[86다카164].

 

 

 

㉤ 명의수탁자가 명의신탁자로부터

주택을 임대할 권리를 포함하여 주택에 대한 처분권한을 종국적으로 이전받는 경우에

주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계하였다[98다49753].

 

 

 

㉥ 신탁법상의 수탁자는 그 부동산의 임대인의 지위를 승계한다[2000다70460].

 

 

㉦ 임차주택이 양도되면 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하고

양수인만이 임대인의 지위에 선다.

 

그리고 양도인의 보증금반환채무는 소멸한다[93다29648].

따라서 임차인은 비용상환청구권·부속물매수청구권 등 임차권에 기한 권리를 양수인에 대해 행사해야 한다.

 

㉡ 대항력을 갖춘 임차인이 당해 주택을 양수한 때에는

임차인의 보증금반환채권은 혼동으로 인하여 소멸하게 된다[96다38216].

 

그 임차권이 대항요건을 갖추고 있고 그 대항요건을 갖춘 후에 저당권이 설정된 때에는

혼동으로 임차권은 소멸하지 않는다[2000다12693].

 

 

㉧ 임대 목적물이 양도된 경우 양수인의 임대인으로서의 지위의 승계에

임차인의 동의가 필요한 것은 아니지만[95다35616],

임차인이 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 않을 때에는

승계되는 임대차관계의 구속을 임대차계약의 해지로써 면할 수 있다[94다37646].

 

 

 

 

㉨ 대항력 있는 임대차가 종료된 경우에도

임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로

그러한 상태에서 부동산이 양도되는 경우에는

양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고

양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하지만,

 

 <임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우>에는

임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터

상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고,

그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다[2001다64615].

 

 

 

  ※   상가임대차

 

 

 

㉠ 상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여

상가건물 임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 또는 우선변제권을 가지려면

임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 사업자등록을 구비하고 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 하며,

 

그 중 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라

존속요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 한다[2005다6400].

 

 

 

 

㉡ 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가

임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나

사실상 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없고,

 

이 경우 임차인이 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서

사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 한다[2005다64002]

 

 

제3조의2 (보증금의 회수)   ①임차인이 임차주택에 대하여 경매를 신청하는 경우에는 반대의무의 이행(=주택의 인도) 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다 (→전세권은 경매청구시 전세목적물을 반환하여 이행지체에 빠뜨려야한다.)     ②제3조제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자(동사무소,공증인사무소,등기소 등→임차주택에 대하여 경매신청이 되고 등기부상에 경매개시결정등기가 이루어진 후 에도 확정일자를 부여받을수 있다)를   갖춘 임차인은 경매 또는 공매시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리(우선변제권)가 있다.     ③임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항의 규정에 의한 보증금을 수령할 수 없다

제5조 (보증금의 회수)         ①임차인이 경매를 신청하는 경우에는 반대의무의 이행(임차목적물의 인도) 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.       ② 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자(세무서장에게만 받음.)를 받은 임차인은 경매 또는 공매시 임차건물 (임대인 소유의 대지를 포함한다)의   환가대금에서 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다 (우선변제권).   ③임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항의 규정에 의한  보증금을 수령할 수 없다

 

 

 

 

※ 우선변제권

 

 

㉠ 주택의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 당일(2월 3일)

또는 그 이전(2월 2일)에 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 경우

우선변제권은 대항력과 마찬가지로 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날

(즉 대항력 발생일과 같은 2월 4일 오전 0시)을 기준으로 발생한다[99다67960].

 

 

 

㉡ 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은

배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 한다.

[95다44597]→2002년 7월 1일 민집법 시행에 따라 배당요구는 최초 입찰일 전 까지 해야 한다.

 

 

㉢ 임대차계약서에 임대차 목적물을 표시하면서

아파트의 명칭과 그 전유부분의 동·호수의 기재를 누락하였더라도 확정일자의 요건을 갖추었다[99다7992].

 

 

 

㉣ 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 주택임차권의 제3자에 대한 물권적 효력이다[97다22393].

 

㉤ 주택임대차보호법에 의해

우선변제권을 갖게 되는 임차보증금 채권자도 선순위의 가압류채권자와는 평등배당의 관계에 있다[92다30597].

 

 

㉥ 임차인이 확정일자를 받은 계약서를 분실·멸실하였더라도

우선변제권이 소멸하는 것은 아니다[96다12474].

 

 

 

㉦ 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 함께 가지고 있는 임차인이

우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나

보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 경락인에게 대항하여

이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고,

임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이므로

제2경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없다. [2005다21166]

 

 

 

 

㉧ 임차주택이 경매되는 경우에

그 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 임대차기간이

만료되지 아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 한 경우,

경매법원이 임대인에게 배당요구 사실의 통지를 하면 임대차관계는

그 배당요구 사실이 통지된 때에 해지로 종료되는 것이고,

임차인이 배당요구를 하였다는 사실만으로 곧바로 임대차관계가 종료된다고 볼 수는 없다.[97다28407]

 

 

 

 

㉨ 비록 경매담당공무원이 배당요구 사실을

채무자나 소유자 혹은 다른 배당요구채권자 등에게 통지하지 아니하였다 하여도,

당해 배당요구채권자에 대한 관계에 있어서는 불법행위를 구성할 만한 직무상 주의의무위반이 있다고 볼 수 없다[2001다1942] 따라서 임차인에 대한 국가배상책임을 인정하지 않는다[2001다1942]

 

 

 

㉩ 주택임대차보호법 3조의2 제3항은

경매·공매절차에서 임차인이 보증금을 수령하기 위해서는

임차주택을 명도한 증명을 해야 한다는 것을 의미하고,

임차인의 주택명도의무가 보증금반환의무보다 선이행되어야 하는 것은 아니다.[93다55241]

 

 

 

 

 

제3조의3 (임차권등기명령)     ① 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지(임차인의 주소지가 아님)를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.       ④임차권등기명령신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있다.     ⑤임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 제3조제1항의 규정에 의한 대항력 (대항요건과 대항력을 구별하여 쓰고있지 않음)   및 제3조의2제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한다.      다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기이후에는 제3조제1항의 대항요건 (주택의 인도와 전입신고)을 상실(전출신고한 경우)하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.       ⑥임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료된 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조의 규정에 의한 우선변제(=최우선변제권)를 받을 권리가 없다.→(그러나 우선변제권은 인정된다)       ⑧ 임차권등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.

제6조 (임차권등기명령)           ① 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.       ④임차권등기명령신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수있다.     ⑤임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 제3조제1항의 규정에 의한 대항력 및 제5조제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한다.   다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.       ⑥임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료된 건물을 그 이후에 임차한 임차인은 제14조의 규정에 의한 우선변제를 받을권리가 없다(최우선변제권은 없으나 우선변제권은 있다).       ⑧임차인은 제1항의 규정에 의한 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.

 

 

 

 

㉠ 임차권등기명령에 의하여

임차권등기를 한 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 \

]당연히 배당받을 채권자에 속한다[2005다33039].

 

 

 

제3조의5 (경매에 의한 임차권의 소멸)   임차권(채권)은 그 임차주택의 경락(소유권 취득)에 의하여 소멸한다.   다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 소멸하지 아니한다.

제8조 (경매에 의한 임차권의 소멸)   임차권은 그 임차건물의 경락에 의하여 소멸한다.   다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 소멸하지아니한다..

 

 

 

 

㉡ 임차권등기명령의 경우 임대인의 임대차보증금 반환의무가

임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무이다.[2005다4529].

 

 

 

㉠ 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는

임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되며,

다만 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이어서,

경락인은 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계하고,

임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이다.

 

 

 

제4조 (임대차기간등)   ①기간의 정함이 없거나 기간을 2년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.   다만, 임차인은 2년미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다(임대인은 주장할수 없다).       ②임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금를 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다.

제9조 (임대차기간 등)     ①기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다.   다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.     ②임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.

 

 

 

 

㉡ 우선변제청구권이 있는 임차인이

낙찰기일 전에 적법한 배당요구를 하지 아니한 이상

그가 적법한 배당요구를 한 경우에 배당받을 수 있었던

금액 상당의 금원이 후순위채권자에게 배당되었다고 하여

이를 법률상 원인이 없는 것이라고 할 수도 없다[2001다51725].

 

 

법 제4조 제2항에서,

소멸하지 아니하는 임차권의 내용에 대항력뿐만 아니라,

우선변제권도 당연히 포함되는 것으로 볼 수는 없다[2005다21166].

 

 

 

 

제6조 (계약의 갱신)       ①임대인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다   (법정갱신·묵시적갱신).     임차인이 임대차기간만료전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다.     ②제1항의 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다.     ③2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 기타 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에  대하여는 제1항의 규정(법정갱신)을 적용하지 아니한다.

제10조 (계약갱신 요구등)   ①임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신요구에 대하여 정당한 사유없이(언제나 가 아님) 이를 거절하지 못한다.   다만, 다음각호의 1의 경우 에는 그러하지 아니하다.     1. 임차인이 3기의 차임액(주임법은 2기)에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우     2. 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우     3. 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우       4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우     5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는  일부를 고의 또는 중대한 과실(경과실은 아님)로 파손한 경우       6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우     7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분(일부 아님)을 철거하거나 재건축하기 위해 목적건물의 점유 회복이 필요한 경우     8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의  의무를 현저히 위반(단순한 위반 아님)하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우       ②임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함(제외한 이 아님)한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다.       ③갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.   다만, 차임과 보증금은 제11조의 규정에 의한 범위안에서 증감할 수 있다.     ④임대인이 제1항의 기간(기간만료 6월 부터 1월까지) 이내에  임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다(법정갱신).   이 경우에 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다.

 

[참조] 제4조 (임대차기간등) ①기간의 정함이 없거나 기간을 2년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다(임대인은 안됨).

 

 

 

 

 

㉠ 제6조

 

①항에 따라 임대차계약이 묵시적으로 갱신되면 그 임대차기간은 제6조

②항 및 제4조

①항에 따라 2년으로 된다[2002다41633].

 

 

㉡ 상가건물임대차보호법 제10조 제2항은

 

‘임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한

전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다’라고 규정하고 있는바,

여기서 ‘최초의 임대차 기간’이라 함은 위 법 시행 이후에 체결된 임대차계약에 있어서나

위 법 시행 이전에 체결되었다가

위 법 시행 이후에 갱신된 임대차계약에 있어서

모두 당해 상가건물에 관하여 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 의미한다[2005다74320]

 

 

 

 

 

[참조] 제4조 (임대차기간등)   ①기간의 정함이 없거나 기간을 2년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.   다만, 임차인은 2년미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다(임대인은 안됨).

제10조 (계약갱신요구등)   ⑤제4항의 경우(법정갱신) 임차인(임대인은 안됨)은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월 이 경과하면 그 효력(해지)이 발생한다

 

 

 

 

묵시적 갱신으로 인한 임대인의 해지권은 새로운 2년의 임대차기간 만료전에는 해지할 수 없다[2002다41633].

 

 

 

 

제7조 (차임등의 증감청구권)     약정한 차임 또는 보증금 (임대차는 보증금 증감청구권은 없음)이 임차주택에 관한 조세ㆍ공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자(임대인과 임차인)는   장래(과거의 차임은 안됨)에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다(형성권). 그러나 증액(감액은 제한없음)의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다	제11조 (차임 등의 증감청구권)    ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는  당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다.    그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.    ②제1항의 규정에 의한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등 의 증액이있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다.
[시행령]제2조 (차임등 증액청구의 기준등)    ①차임 또는 보증금의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.    ② 차임등의 증액이 있은 후 1년이내에는 이를 하지 못한다.	[시행령] 제4조 (차임 등 증액청구의 기준)   법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못한다.

 

 

 

 

 

제7조의2 (월차임 전환시 산정율의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 대통령령이 정하는 비율(년 1할4푼)을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다	제12조 (월차임 전환시 산정율의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 대통령령이 정하는 비율(년 1할5푼)을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.
시행령 제2조의2 (월차임 전환시 산정률) "대통령령이 정하는 비율"이라 함은 년 1할4푼을 말한다. → ㉠ 보증금 1억원중 6000만원을 월세로 전환하고 싶다면 6000만원ⅹ0.14=840만원/년 ⇒ 840만원/12개월=70만원 ⇒ 월 70만원을 초과 할 수 없다.	시행령 제5조 (월차임 전환시 산정률) "대통령령이 정하는 비율"이라 함은 년 1할5푼을 말한다. → ㉡ 보증금 1억원중 8000만원을 월세로 전환하고 싶다면 8000만원ⅹ0.15=1200만원/년 ⇒ 1200만원/12개월=100만원 ⇒ 월 100만원을 초과 할 수 없다.

 

 

 

 

 

주택임대차보호법

 제7조의 규정은(차임등의 증감청구권→형성권)

 

 

임대차계약의 존속중 당사자 일방이 약정한 차임 등의

증감을 청구한 때에 한해 적용되고, 임대차계약이

 

ⓐ 종료된 후 재계약을 하는 경우 또는 임대차계약 종료전이라도

ⓑ 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는다[2002다23482].

 

 

 

 

제8조 (보증금중 일정액의 보호)    ①임차인은 보증금중 일정액(=최우선변제권)을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.    이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기전에 제3조제1항의 요건 (대항요건만 갖추면되고 확정일자는 불필요함)을 갖추어야 한다.     ③제1항의 규정에 의하여 우선변제(최우선변제)를 받을 임차인 및 보증금중 일정액의 범위와 기준은 주택가액 (대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1의 범위안에서 대통령령으로 정한다.	제14조 (보증금중 일정액의 보호)     ①임차인은 보증금중 일정액(최우선변제권)을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.     이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건 (대항요건만 갖추면되고 확정일자는 불필요)을 갖추어야 한다.         ③제1항의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액 (대지 가액을 포함한다)의  3분의 1의 범위안에서 대통령령으로 정한다.
[시행령] 제3조 (보증금중 일정액의 범위등)     ②임차인의 보증금중 일정액이  주택의 가액의 2분의 1을 초과하는  경우에는주택의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선 변제권이 있다.       ③하나의 주택에 임차인이 2인이상이고, 그 각 보증금중 일정액의 합산액이 주택의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는   그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 주택의 가액의 2분의1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 본다.       ④하나의 주택에 임차인이 2인이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우 (부부인 경우)에는 이들을 1인의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.	[시행령] 제7조 (우선변제를 받을 보증금의 범위 등)       ②임차인의 보증금중 일정액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다.     ③하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는  금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 본다.

 

 

 

주택 임대차

구분	보증금액	최우선 변제권
수도권중 과밀억제권역	4천만원	1600만원
광역시(군지역과 인천시제외)	3500만원	1400만원
그밖의 지역	3000만원	1200만원

 

 

 

상가 임대차

구분	보증금액	최우선 변제권
서울특별시	4천 5백 만원 이하	1350 만원 이하
수도권중과밀억제권역 (서울특별시제외)	3천 9백 만원 이하	1170 만원 이하
광역시(군지역, 인천광역시제외)	3천만원 이하	900만원 이하
그밖의지역	2천 5백 만원 이하	750만원 이하

 

 

 

 

 

㉠ 주택임대차보호법 제8조에 규정된 소액보증금반환청구권은 이른바

법정담보물권으로서 대지와 건물이 동시에 매각되어

그 경매대가를 동시에 배당하는 때에는 민법 제368조 제1항(동시배당)을 유추적용하여

대지와 건물의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정하여야 한다[2001다66291].

 

 

 

 

㉡ 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 데 있는 것이 아니고

소액임차인으로 보호받아 기존채권을 회수하려는 데에 있는 경우에는 소액임차인으로 보호받을 수 없다[2001다14733]

 

 

㉢ ⓐ 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은

그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있고,

이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립 당시

임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도

그 대지 환가대금에 대한 우선변제권을 행사할 수 있다.[전합 2004다26133]

 

 

 

 

 

ⓑ 위에서 본 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과

소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이

 미등기인 경우에도 그대로 적용된다고 보아야 한다[전합 2004다26133].

 

 

㉣ 소액임차인의 소액보증금반환채권은 배당요구채권에 해당한다.

 

 

㉤ 주택임대차보호법 제8조 제3항에서

 ‘주택가액’이라 함은 낙찰대금에다가 입찰보증금에 대한 배당기일까지의 이자,

몰수된 입찰보증금 등을 포함한 금액에서 집행비용을 공제한

실제 배당할 금액이라고 봄이 상당하다[2001다8974].

 

 

 

 

 

적용기간	지역		비고
	서울시, 광역시	기타지역
84.1.1.~87.11.30	300만원 이하일때 300만원 우선변제	200만원 이하일때 200만원 우선변제	소액보증금제도 신설
87.12.1~90.2.18	500만원 이하일때 500만원 우선변제	400만원 이하일때 400만원 우선변제	1차시행령 개정
90.2.19~95.10.18	2000만원 이하일때 700만원 우선변제	1500만원 이하일때 500만원 우선변제	2차시행령 개정
95.10.19~01.9.14	3000만원 이하일때 1200만원 우선변제	2000만원 이하일때 800만원 우선변제	3차시행령 개정
4차시행령 개정01.9.15~	수도권중과밀억제권역	광역시(인천시제외)	기타지역
	4000만원 이하일때 1600만원 우선변제	3500만원 이하일때 1400만원 우선변제	3000만원 이하일때 1200만원 우선변제

 

 

㉠ 현행법 시행 전에 부동산에 대하여 근저당권을

취득한 자에 대한 관계에 있어서는 구 주택임대차보호법에 의하여

소액임차인에 해당하는지 여부를 가려야 한다[92다49539].→즉,

적용기간의 기준이 아니라 최초 저당권 설정일자를 기준으로 한다

 

 

 

 

 

㉡ 보증금5000만원에 세들어 살고 있는 임차인으로부터

 임대인의 동의를 얻어 적법하게 그 임차부분중 방 1칸을 2000만원에 전차한 세입자가

입주와 주민등록을 마친 경우 전차인은 보호되지 아니한다.

 

 

 

 

㉢ 서울시에서 처음 입주할 당시 보증금 5000만원이었는데

그후 임대차계약을 갱신하면서 4000만원으로 경매개시결정등기일 전에

감액한 경우에는 소액임차인으로서 보호된다.

 

 

 

 

 

 

제10조 (강행규정)     이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다(편면적강행규정).         제11조 (일시사용을 위한 임대차) 이 법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 이를 적용하지 아니한다.     제12조 (미등기전세에의 준용) 이 법은 주택의 등기하지 아니한 전세계약(미등기전세)에 관하여 이를 준용한다.     제13조 (소액사건심판법의 준용)

제15조 (강행규정)   이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것(편면적 강행규정)은 그 효력이 없다.     제16조 (일시사용을 위한 임대차)   이 법은 일시사용을 위한 임대차 임이 명백한 경우에는 이를 적용하지 아니한다.   제17조 (미등기전세에의 준용)   이 법은 목적건물의 등기하지 아니한 전세계약에 관하여 이를 준용한다. .     제18조 (소액사건심판법의 준용)

 

 

 

 

 

 

   ☞ 특유한 제도

제9조 (주택의 임차권의 승계)   ①임차인이 상속권자 없이 사망한 경우에 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자는 임차인의 권리와 의무를 승계(상속)한다.     ②임차인이 사망한 경우에 사망당시 상속권자가 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 때에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자와 2촌이내의 친족은 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계(상속)한다.     ③제1항 및 제2항의 경우에 임차인이 사망한 후 1월이내에 임대인(법원 아님)에 대하여 반대의사를 표시한 때에는 그러하지 아니하다(승계안됨).       ④제1항 및 제2항의 경우에 임대차관계에서 생긴 채권ㆍ채무는 임차인의 권리의무를 승계한 자에게 귀속한다.

제4조 (등록사항 등의 열람ㆍ제공)     ①건물의 임대차에 이해관계가 있는 자(누구든지 가 아님)는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 다음 각호의 사항의 열람 또는 제공을 요청할 수 있다. 이때 관할 세무서장은 정당한 사유없이(언제나 가 아님) 이를 거부할 수 없다.       제13조 (전대차관계에 대한 적용 등)     ② 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 범위내(기간만료 6월부터 1월까지)에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다(직접 갱신요구는 안됨).

 

 

 

 

 

가등기담보등에관한법률

 

 

제1조 (목적)   이 법은 차용물의 반환(소비대차,준소비대차계약에 한하고 매매대금,공사대금등은 안됨)에 관하여 차주가 차용물에 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약(대물변제예약,매매예약)함에 있어서   그 재산의 예약당시의 가액이 차용액 및 이에 붙인 이자의 합산액을 초과(미달하는경우 적용안됨)하는 경우에 이에 따른 담보계약과 그 담보의 목적으로 경료된 가등기(가등기담보) 또는 소유권이전등기 (양도담보. 또한 매도담보에도 적용)의 효력을 정함을 목적으로 한다.

 

 

 

 

 

▶   의의

 

 

①채권자가 아닌 제3자 명의로 저당권등기를 하는데 대하여 채권자와 채무자 및 제3자 사이에 합의가 있었고 나아가 제3자에게 그 채권이 실질적으로 귀속 되었다고 볼수있는 특별한 사정이 있는 경우에는 그 제3자 명의의 저당권등기는 유효하다고 할것인바 이러한 법리는 채권담보를 목적으로 가등기를 하는 경우(가등기담보)에도 마찬가지로 적용된다.[2000다49879]

 

 

 

② 당해 가등기가 담보가등기인지 여부는 당해가등기가 실제상 채권담보를 목적으로 하는지여부에 따라 결정되는 것이지 형식적 기재에 의하여 결정되는 것이 아니다.[98마1333]

 

 

 

③ 환매특약·재매매예약이 붙은 매도담보나 협의의 양도담보도 가담법의 적용대상이다.

 

 

 

 

제3조 (담보권의 실행의 통지와 청산기간)   ①채권자가 담보계약에 의한 담보권을 실행하여 그 담보목적부동산의 소유권을 취득하기 위하여는 그 채권의 변제기후(변제기전은 안됨)에 제4조에 규정한 청산금의 평가액을 채무자등에게 통지(구두 또는 서면)하고, 그 통지가 채무자등에게 도달한 날로부터 2월(이하 "청산기간"이라 한다)이 경과하여야 한다. 이 경우 청산금이 없다고 인정되는 때에는 그 뜻을 통지하여야 한다.       ② 제1항의 규정에 의한 통지(청산금 통지)에는 통지당시의 목적부동산의 평가액과 민법 제360조(원금,이자,위약금,지연배상금,저당권 실행비용)에 규정된 채권액을 명시하여야 한다. 이 경우 부동산이 2 이상인 때에는 각 부동산의 소유권이전에 의하여 소멸시키려고 하는 채권과 그 비용을 명시하여야 한다

 

 

 

 

▶ 소비대차·준소비대차로 인한 채

 

 

 

㉠ 가등기담보 등에 관한 법률은 차용물의 반환에 관하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약한 경우에 적용된다[97다1495].

 

㉡ 매매대금을 담보[90다13765], ㉢ 공사대금채권을 담보[96다31116], ㉣ 가등기의 주된 목적이 매매대금채권의 확보에 있고 대여금채권의 확보는 부수적 목적인 경우 가담법이 적용되지 않는다[2002다50484]

 

㉤ 금전소비대차나 준소비대차에 기한 차용금반환채무와 “그 외의 원인”으로 발생한 채무를 동시에 담보할 목적으로 경료된 가등기나 소유권이전등기라도 그 후 후자의 채무가 변제 기타의 사유로 소멸하고 금전소비대차나 준소비대차에 기한 차용금반환채무의 전부 또는 일부만이 남게 된 경우에는 가등기담보등에관한법률이 적용된다[2003다29968].

 

 

 

 ▶   예약 당시의 목적물가액이 차용액과 이자의 합산액을 초과

 

 

제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 1. "담보계약"이라 함은 민법 제608조의 규정에 의하여 그 효력이 상실되는 대물 반환의 예약(환매, 양도담보 기타 명목여하를 불문한다)에 포함되거나 병존하는 채권담보의 계약을 말한다(전형적인 담보물권인 전세권. 저당권. 질권은 적용 안됨). 2. "채무자등"이라 함은 채무자와 담보가등기목적 부동산의 물상보증인 및 담보가등기후 소유권을 취득한 제3자(제3취득자)를 말한다. 3. "담보가등기"라 함은 채권담보의 목적으로 경료된 가등기(순위보전적 가등기 아님)를 말한다(등기부 갑구에 기재되므로 채권액,채무자,변제기,이자 등이 기재 되지 않으므로 저당권에 비해 공시방법이 불충분 하다). 4. "경매등"이라 함은 강제경매와 담보권의 실행 등을 위한 경매(임의경매)를 말한다(유저당 특약에 의한 채권회수,임의환가 약정에 의한 채권·채무의 청산등 사적실행에의한 채권회수 방법이 불인정되므로 저당권보다 불리하다) 5. "후순위권리자"라 함은 담보가등기후에 등기된 저당권자·전세권자 및 담보가등기권리자를 말한다(대항력있는 임차권자도 포함되나 유치권자·점유권자는 포함 안됨).

가등기담보 부동산에 대한 예약 당시의 시가가 그 피담보채무액에 미치지 못하는 경우에는 같은 법 제3조·제4조가 정하는 청산금평가액의 통지 및 청산금지급 등의 절차를 이행할 여지가 없다[93다27611].

 

 

 

 ▶ 등기·등록 가능한 경우

 

 

질권·저당권·전세권이나 등기·등록이 되지 않는 일반 동산,

 무기명주식 등의 취득을 목적으로 하는 담보계약에는 가담법이 적용되지 않는다.

 

 

 

제3조 (담보권의 실행의 통지와 청산기간) ①채권자가 담보계약에 의한 담보권을 실행하여 그 담보목적부동산의 소유권을 취득하기 위하여는 그 채권의 변제기후(변제기전은 안됨)에 제4조에 규정한 청산금의 평가액을 채무자등에게 통지(구두 또는 서면)하고, 그 통지가 채무자등에게 도달한 날로부터 2월(이하 "청산기간"이라 한다)이 경과하여야 한다. 이 경우 청산금이 없다고 인정되는 때에는 그 뜻을 통지하여야 한다. ② 제1항의 규정에 의한 통지(청산금 통지)에는 통지당시의 목적부동산의 평가액과 민법 제360조(원금,이자,위약금,지연배상금,저당권 실행비용)에 규정된 채권액을 명시하여야 한다. 이 경우 부동산이 2 이상인 때에는 각 부동산의 소유권이전에 의하여 소멸시키려고 하는 채권과 그 비용을 명시하여야 한다

 

 

 

 ▶   통지사항

 

 

㉠ 목적부동산의 평가액과 민법 제360조에 규정된 피담보채권액이다.

㉡ 채권자가 주관적으로 평가한 통지 당시의 목적부동산의 가액과 피담보채권액을 명시함으로써 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지하면 족하다[96다6974].

㉢ 귀속정산의 통지방법에는 아무런 제한이 없어[2000다15661] 구두로든 서면으로든 가능하고, 담보부동산의 평가액이 피담보채권액에 미달하는 경우에는 그 미달을 이유로 채무자에 대하여 담보권의 실행으로 그 부동산을 확정적으로 채권자의 소유로 귀속시킨다는 뜻을 알리는 것으로 족하다[2000다15661].

㉣ 통지는 이들 모두에게 하여야 하며 채무자 등의 전부 또는 일부에 대하여 통지를 하지 않으면 ⓐ 청산기간이 진행할 수 없고, ⓑ 가등기에 기한 본등기를 청구할 수 없으며, 설령 ⓒ 편법으로 본등기를 마쳤다고 하더라도 그 소유권을 취득할 수 없다[2001다81856].

㉤ 가등기담보법은 청산방법으로서 처분청산방식과 귀속청산방식을 인정하고 있다(×) → 청산의 방식은 귀속청산의 방식을 취하고 있다.

 

 

 

 

 

제4조 (청산금의 지급과 소유권의 취득) ①채권자는 제3조제1항(청산금 통지)의 규정에 의한 통지당시의 목적부동산의 가액에서 그 채권액을 공제한 금액(청산금)을 채무자등(또는 후순위권리자)에게 지급하여야 한다. 목적부동산에 선순위담보권등의 권리가 있을 때에는 그 채권액을 계산함에 있어서 선순위담보등에 의하여 담보된 채권액(후순위 담보권자의 채권액은 포함안함)을 포함한다(→따라서 선순위담보권자는 청산금에 대해 청구권이 없다). ②채권자는 담보부동산에 관하여 이미 소유권이전등기가 경료된 경우(양도담보의경우)에는 청산기간(2개월) 경과후 청산금을 채무자등에게 지급한 때에 목적부동산의 소유권을 취득하며, 담보가등기가 경료된 경우에는 청산기간이 경과하여야 그 가등기에 기한 본등기를 청구할 수 있다(본등기를 해야 소유권을 취득한다). ③민법 제536조(동시이행항변권)의 규정은 청산금의 지급채무와 부동산의 소유권이전등기 및 인도채무의 이행에 관하여 이를 준용한다. ④제1항 내지 제3항의 규정에 반하는 특약으로서 채무자등에게 불리한 것은 그 효력이 없다(채무자에게 유리한 약정은 유효하다 ⇒ 편면적강행규정). 다만, 청산기간 경과후 특약으로서 제3자의 권리를 해하지 아니하는 것은 그러하지 아니하다(무청산 특약도 유효하다).

 

 

 

 

 

 

㉠ 채권자가 나름대로 평가한 청산금의 액수가 객관적인 청산금의 평가액에 미치지 못한다고 하더라도 담보권 실행통지의 효력이나 청산기간의 진행에는 아무런 영향이 없다.다만 채무자 등은 정당하게 평가된 청산금을 지급받을 때까지 목적부동산의 소유권이전등기 및 인도채무의 이행을 거절하면서 피담보채무 전액을 채권자에게 지급하고 채권담보의 목적으로 마쳐진 가등기의 말소를 구할 수 있다[96다6974].

㉡ 가담법 제4조 ④항에 위반하여 청산절차를 거치지 않고 이루어진 가등기담보권자의 본등기는 무효이다[92다20132]

㉢ 가등기담보등에관한법률이 시행되기 전에 채권자가 채권담보의 목적으로 부동산에 가등기를 경료하였다가 위 가등기에 기한 소유권이전의 본등기를 경료한 경우, 그 본등기도 이른바 ‘약한 의미의 양도담보’가 된 것으로 보아야 한다[2003다46963].

㉣ 가등기담보등에관한법률 제3조·제4조의 규정을 위반하여 청산절차를 거치지 않고 이루어진 본등기는 가등기담보법의 강행규정에 위반되어 무효이며[92다20132].

㉤ 가등기담보권의 사적 실행에 있어서 채권자가 청산금의 지급 이전에 본등기와 담보목적물의 인도를 받을 수 있다거나 청산기간이나 동시이행관계를 인정하지 않는 ‘처분정산’형의 담보권실행은 가담법상 허용되지 않는다(가담법 제12조와 제13조에서 그 공적 실행방법으로 경매의 청구 및 우선변제청구권 등 처분정산을 별도로 규정하고 있다)[2001다81856].

 

 

 

 

 

제7조 (청산금에 대한 처분제한) ①채무자가 청산기간의 경과전에 한 청산금에 관한 권리의 양도 기타의 처분은 이로써 후순위권리자에게 대항하지 못한다. ②채권자가 청산기간의 경과전 또는 제6조제1항의 규정에 의한 통지를 하지 아니하고 청산금을 지급한 경우에도 후순위권리자에게 대항 못한다.

(참조) 제4조 (청산금의 지급과 소유권의 취득) ④제1항 내지 제3항의 규정에 반하는 특약으로서 채무자등에게 불리한 것은 그 효력이 없다. 다만, 청산기간 경과후 특약으로서 제3자의 권리를 해하지 아니하는 것은 그러하지 아니하다(무청산특약도 유효하다).

 

 

 

 

㉠ 가담법 제6조 ①항의 통지를 받은 후순위권리자가 채권자에게 직접 권리를 행사한 바가 없고 청산기간을 경과하면 채권자는 채무자에게 청산금을 변제할 수 있음은 물론 채권자가 채무자에 대하여 가등기담보에 의하여 담보되지 않은 별개의 금전채권을 가지고 있는 경우에는 이것을 자동채권으로 하여 채무자의 청산금채권과 상계할 수 있다[99다41657].

㉡ 가담법 제9조에서 규정하고있는 통지의 구속력이 발생하는 사항은 가등기담보권실행을 통지할 때 채무자등에게 통지된 청산금의 평가액 자체뿐이고 청산금 산정의 기초가되는 채권액에는 구속력이 생기지 않는다[92다12070]

 

 

 

 

제10조 (법정지상권) 토지 및 그 지상의 건물이 동일한 소유자에게 속하는 경우에 그 토지 또는 건물에 대하여 제4조제2항의 규정에 의한 소유권을 취득하거나 담보가등기에 기한 본등기가 행하여진 경우에는 그 건물의 소유를 목적으로 그 토지위에 지상권이 설정된 것으로 본다(법정지상권). 제11조 (채무자등의 말소청구권) 채무자등은 청산금채권을 변제받을 때(청산기간내 까지가 아님)까지 그 채무액을 채권자에게 지급하고 그 채권담보의 목적으로 경료된 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있다. <다만>, 그 채무의 변제기가 경과한 때로부터 10년이 경과하거나 또는 선의의 제3자가 소유권을 취득한 때에는 말소청구할 수 없다

제12조 (경매의 청구) ①담보가등기권리자는 그 선택에 따라 제3조의 규정에 의한 담보권을 실행(귀속청산)하거나 목적부동산의 경매를 청구(처분청산)할 수 있다. 이 경우 경매에 관하여는 담보가등기권리를 저당권으로 본다(담보물권의 통유성인 부종성,수반성,불가분성,우선변제권,물상대위성 등이인정). ②후순위권리자는 청산기간내에 한하여(2개월) 그 피담보채권의 변제기 도래전이라도 목적부동산의 경매를 청구할 수 있다. 제13조 (우선변제청구권) 담보가등기가 경료된 부동산에 대하여 경매등이 개시된 경우에 담보가등기권리자는 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리가 있다(우선변제권,물상대위성,추급효). 이 경우 그 순위에 관하여는 그 담보가등기권리를 저당권으로 보고, 그 담보가등기가 경료된 때에 그 저당권의 설정등기가 행하여진 것으로 본다. 제14조 (경매등의 경우의 담보가등기) 담보가등기가 경료된 부동산에 대하여 경매등 개시의 결정이 있는 경우에 그 경매의 신청이 청산금을 지급하기 전에 행하여진 때에는 담보가등기권리자는 그 가등기에 기한 본등기를 청구할 수 없다.

 

 

 

 

가등기담보권을 실행하는 방법으로는 특단의 약정이 없는한 처분청산이나 귀속청산중 채권자가 선택하는 방법에 의할수 있다[87다카2685]

 

 

 

제15조 (담보가등기권리의 소멸) 담보가등기가 경료된 부동산에 대하여 경매등이 행하여진 때에는 담보가등기권리는 그 부동산의 매각(경락)에 의하여 소멸한다( 압류,가압류,근저당권,저당권,강제경매개시결정등기도 소멸한다 ⇒ 말소기준권리, 그러나 유치권이나 예고등기등은 인수된다.).

 

 

 

가등기담보권이 실행될 때까지는 목적물의 소유권이 담보권설정자에게 있으므로 다른 의사표시가 없는한 담보권설정자는 목적물을 자유롭게 사용·수익할 수 있고 제3자에게 용익물권을 설정하거나 임대할 수도 있다. 그러나 담보권이 실행되면 담보목적물에 대한 과실수취권 등을 포함한 사용·수익권은 청산절차의 종료와 함께 채권자에게 귀속된다[2000다20465].

제16조 (경매등에 관한 특칙) ①소유권의 이전에 관한 가등기가 되어 있는 부동산에 대한 경매등의 개시결정이 있는 경우에는 법원은 가등기권리자에 대하여 그 가등기가 담보가등기인 때에는 그 내용 및 채권(이자 기타의 부수채권을 포함한다)의 존부·원인 및 가액을, 담보가등기가 아닌 경우(순위보전적 가등기)에는 그 내용을 법원신고할 것을 상당한 기간을 정하여 최고하여야 한다.

 ▶   양 도 담 보 -- 판례정리

⑴ 토지 매도인(채권자)과 매수인(채무자)이 매매대금의 지급을 담보하기 위하여 매도인 명의로 건축허가를 받아 건물을 신축하고 그 건물을 타에 처분하여 그 대금으로 토지 매매대금에 충당하기로 약정한 후 그 약정에 기하여 매수인이 그 신축 건물을 제3자에게 임대한 경우, 그 건물에 대한 토지 매도인의 담보권은 이미 실행되어 소멸된 것으로 보거나 매도인이 그 부분에 한하여 담보권 주장을 포기한 것으로 볼 여지가 있다[2000다47682].

 

 

⑵ 단지 채무의 담보를 위해 채무자가 자기 비용과 노력으로 신축하는 건물의 건축허가명의를 채권자명의로 하였다면 완성된 건물의 소유권은 일단 이를 건축한 채무자가 원시적으로 취득한 후 채권자명의로 소유권보존등기를 마침으로써 담보목적의 범위 내에서 위 채권자에게 그 소유권이 이전된다[89다카18884].

 

 

⑶ 성장을 계속하는 어류일지라도 특정 양만장 내의 뱀장어 등 어류 전부에 대한 양도담보계약은 그 담보목적물이 특정되었으므로 유효하게 성립하고 그 집합물을 구성하는 개개의 물건이 변동되거나 변형되더라도 양도담보권의 효력은 항상 현재의 집합물 위에 미친다.[88다카20224]

 

 

⑷ 양도담보 목적물로서 원물인 돼지가 출산한 새끼돼지는 천연과실에 해당하고 양도담보권자가 목적물을 사용·수익하기로 하는 약정이 없는 이상 목적부동산을 임대할 권한은 양도담보 설정자에게 있고[2001다40213], 그 천연과실의 수취권은 양도담보설정자에게 귀속되므로, 천연과실인 새끼돼지에 대하여는 양도담보의 효력이 미치지 않는다[96다25463].

 

 

⑸ 양도담보권자는 담보권의 실행을 위하여 담보채무자가 아닌 제3자에 대하여도 담보물의 인도를 구 할 수 있고 인도를 거부하는 경우에는 담보권의 실행이 방해된것을 이유로 하는 손해배상을 구할수는 있으나 양도담보권자에게는 목적부동산에 대한 사용·수익권이 없으므로 임료상당의 손해배상을 구할수는 없다[90다9780]

 

 

⑹ 돈사에서 대량으로 사육되는 돼지를 집합물에 대한 양도담보의 목적물로 삼은 경우 양도담보권자가 그 때마다 별도의 양도담보권설정계약을 맺거나 점유개정의 표시를 하지 않더라도 양도담보권의 효력은 항상 현재의 집합물 위에 미치게 되고, 양수인이 별도의 자금을 투입하여 반입한 돼지에까지는 미치지 않는다[2004다22858]

 ▶  집합건물의소유및관리에관한법률

제1조 (건물의 구분소유) 1동의 건물중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법이 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다.

 

 

 

 

① 구분소유건물의 공용부분을 전유부분으로 변경하기 위하여는 먼저 그 건물부분이 구조상으로나 이용상으로 다른 전유부분과 독립되어 있을 것을 요한다. 아파트 지하실은 구분소유의 목적이 될 수 없다[94다4691].

 

 

② 건물의 지하 1층 상가에 위치한 자동차승강장이 구조상 건물 전체를 위한 공용부분이다[91다2984]

 

③ 집합건물인 상가건물의 지하주차장이 구분소유의 대상이 될 수 있다[94다44675].

 

④ <구분건물이 되기 위하여는> 객관적·물리적인 측면에서 구분건물이 구조상·이용상의 독립성을 갖추어야 하고 그 건물을 구분소유권의 객체로 하려는 의사표시 즉 구분행위가 있어야 비로소 구분소유권이 성립된다. 소유자가 기존 건물에 마쳐진 등기를 증축한 건물의 현황과 맞추어 1동의 건물로서 증축으로 인한 건물표시변경등기를 경료한 때에는 이를 구분건물로 하지 않고 그 전체를 1동의 건물로 하려는 의사였다고 봄이 상당하다.[98다35020]

 

 

 

⑤ 구분소유권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 건물의 일부는 그에 관한 구분소유권이 성립될 수 없는 것이어서, 경매절차가 진행되어 이를 낙찰받았다고 하더라도 그 등기는 그 자체로 무효이므로 낙찰자는 그 소유권을 취득할 수 없다[99다46096].

 

 

⑥ 구분소유의 목적이 될 수 있는 구조상 및 이용상의 독립성을 갖추지 못한 건물의 일부에 불과한 것에 관한 구분소유권은 존재할 수 없는 것이고, 등기부상 이것이 구분소유권의 목적으로 등기되어 있었다 하더라도 이는 무효이다[92다3151].

 

 

 

제1조의2 (상가건물의 구분소유) ①1동의 건물 중 수개의 건물부분이 이용상 구분된 경우에 그 건물부분은 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다. 1. 구분점포의 용도가 판매 및 영업시설일 것 2. 1동의 건물 중 구분점포를 포함한 바닥면적의 합계가 1천평방미터 이상일 것 3. 경계를 명확하게 식별할 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치할 것 4. 구분점포별로 부여된 건물번호표지를 견고하게 부착할 것

(참조)시행령 제1조 (경계표지) ① 경계표지는 쉽게 부식·손상 또는 마모되지 아니하는 재료로서 구분점포의 바닥 재료와는 다른 재료로 설치하여야 한다. ②경계표지 재료의 색은 건물바닥의 색과 명확히 구분되어야 한다. (참조)시행령 제2조 (건물번호표지) ① 건물번호표지는 구분점포내 바닥의 잘 보이는 곳에 설치하여야 한다. ③구분점포의 위치가 표시된 현황도를 건물 각층 입구의 잘 보이는 곳에 견고하게 설치하여야 한다.

 

제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다. 1. "구분소유권"이라 함은 제1조(구조상 독립한 건물) 또는 제1조의2(이용상 독립한 건물)에 규정한 건물부분(제3조제2항 및 제3항의 규정에 의하여 공용부분으로 된 것을 제외한다)을 목적으로 하는소유권을 말한다. 2. "구분소유자"라 함은 구분소유권을 가지는 자를 말한다. 3. "전유부분"이라 함은 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다. 4. "공용부분"이라 함은 전유부분외의 건물부분(복도, 외벽, 엘리베이터, 지붕 등), 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물(소화시설, 수도·가스시설, 전기실 등 → 이상 구조상공용부분=법정공용부분)및 제3조제2항 및 제3항(규약공용부분)의 규정에 의하여 공용부분으로 된 부속의 건물(관리사무실, 휴게실, 창고 등)을 말한다. 5. "건물의 대지"라 함은 전유부분이 속하는 1동의 건물이 소재하는 토지(당연대지, 법정대지) 및 제4조의 규정(규약대지)에 의하여 건물의 대지로 된 토지를 말한다. 6. "대지사용권"이라 함은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다(소유권. 임차권, 지상권, 전세권 등).

①집합건물의 어느 부분이 전유부분인지 공용부분인지 여부는 구분소유가 성립한 시점, 즉 원칙적으로 건물 전체가 완성되어 당해 건물에 관한 건축물대장에 구분건물로 등록된 시점을 기준으로 판단하여야 하고, 그 후의 건물 개조나 이용상황의 변화 등은 전유부분인지 공용부분인지 여부에 영향을 미칠 수 없다[99다1345].

 

 

②구분소유건물의 공용부분을 전유부분으로 변경하기 위하여는 구조상·이용상 독립 외에 집합건물법 제15조에 따른 구분소유자들의 집회결의(구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3이상)와 그 공용부분의 변경으로 특별한 영향을 받게 되는 구분소유자의 승낙을 얻어야 한다[92다3151].

 

 

 

제3조 (공용부분) ①수개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단 기타 구조상 구분소유자의 전원 (법정공용부분=구조상공용부분 → 건물의 외벽 등 )또는 그 일부의 공용에 제공되는 건물부분(일부공용부분 → 상가의 출입구, 복도 등, 아파트의 현관, 복도 등)은 구분소유권의 목적으로 할 수 없다. ②제1조 또는 제1조의2에 규정한 건물부분(구분소유 건물)과 부속의 건물(관리사무실,창고 등)은 규약으로써 공용부분으로 정할 수 있다(규약공용부분은 등기요함). ③제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분의 전부 또는 부속건물을 소유하는 자는 공정증서(규약공용부분)로써 제2항의 규약에 상당하는 것을 정할 수 있다. ④제2항과 제3항(규약공용부분)의 경우에는 공용부분이라는 취지를 등기하여야 한다.

(참조) 제13조 (전유부분과 공용부분에 대한 지분의 일체성) ③(법정)공용부분에 관한 물권의 득실변경은 등기를 요하지 아니한다.

관리비가 체납된 구분소유건물을 취득한자는 관리규약에 불구하고 공용부분에 관한 체납 관리비만 지급 할 의무가있고 전유부분에 관하여 체납된 관리비는 이를 지급 할 의무가 없다(판례).

 

 

 

제4조 (규약에 의한 건물의 대지) ①통로, 주거장, 정원, 부속건물의 대지 기타 전유부분이 속하는 1동의 건물 및 그 건물이 소재하는 토지와 일체로 관리 또는 사용되는 토지는 규약으로써 건물의 대지로 할 수 있다(규약대지). ②제3조제3항의 규정(공정증서)은 제1항의 경우에 이를 준용한다(규약대지). ③건물이 소재하는 토지(법정대지·당연대지)가 건물이 일부멸실함에 따라 건물이 소재하는 토지가 아닌 토지로 된 때에는 그 토지는 제1항의 규정에 따라 규약으로써 건물의 대지로 정한 것으로 본다(간주규약대지). 건물이 소재하는 토지의 일부가 분할에 의하여 건물이 소재하는 토지가 아닌 토지로 된 때에도 같다(간주규약대지).

제5조 (구분소유자의 권리의무등) ①구분소유자는 건물의 보존에 해로운 행위 기타 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자의 공동의 이익에 반하는 행위를 하여서는 아니된다 ②전유부분이 주거의 용도로 분양된 것인 경우에는 구분소유자는 정당한 사유없이(→언제나 가 아님) 그 부분을 주거 이외의 용도로 사용하거나 그 내부벽을 철거 또는 파손하여 증·개축하는 행위를 하여서는 아니된다. ③구분소유자는 그 전유부분 또는 공용부분을 보존 또는 개량하기 위하여 필요한 범위내에서 다른 구분소유자의 전유부분 또는 자기의 공유에 속하지 아니하는 공용부분의 사용을 청구할 수 있다. 이 경우 다른 구분소유자가 손해를 입은 때에는 이를 보상하여야 한다. ④제1항 내지 제3항의 규정은 전유부분을 점유하는 자(전세권자,임차인 등)로서 구분소유자가 아닌 자(이하 "점유자"라 한다)에게 이를 준용한다.

(참조) 제43조 (공동의 이익에 반하는 행위의 정지청구등) ①구분소유자가 제5조제1항의 행위를 한 경우(공동이익 침해금지 행위) 또는 그 행위를 할 염려가 있는 경우에는 관리인 또는 관리단집회의 결의에 의하여 지정된 구분소유자는 구분소유자의 공동의 이익을 위하여 그 행위를 정지하거나 그 행위의 결과를 제거하거나 또는 그 행위의 예방에 필요한 조치를 취할 것을 청구할 수 있다. ②제1항의 규정에 의한 소송의 제기는 관리단집회의 결의(→과반수)가 있어야 한다.(→재판외 청구가능) ③제1항 및 제2항의 규정은 점유자(전세권자,임차인)가 제5조제4항에서 준용하는 동조제1항에 규정한 행위를 한 경우 또는 그 행위를 할 염려가 있는 경우에도 이를 준용한다. (참조) 제44조 (사용금지의 청구) ①제43조제1항의 경우에 제5조제1항에 규정한 행위로 구분소유자의 공동생활상의 장해가 현저하여 제43조제1항에 규정한 청구로서는 그 장해를 제거하여 공유부분의 이용의 확보나 구분소유자의 공동생활의 유지를 도모함이 심히 곤란한 때에는 관리인 또는 관리단집회의 결의에 의하여 지정된 구분소유자는 관리단집회의 결의에 기하여 소(訴)로써 상당한 기간 당해 구분소유자에 의한 전유부분의 사용금지를 청구할 수 있다. ②제1항의 결의는 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3이상의 다수에 의하여 결정한다. ③제1항의 결의에 있어서는 미리 당해 구분소유자에게 변명의 기회를 주어야 한다. (참조) 제45조 (구분소유권의 경매) ①구분소유자가 제5조제1항 및 제2항의 규정에 위반하거나 규약에 정한 의무에 현저히 위반한 결과 공동생활의 유지가 심히 곤란하게 된 때에는 관리인 또는 관리단집회의 결의에 의하여 지정된 구분소유자는 당해 구분소유자의 전유부분 및 대지사용권의 경매를 명할 것을 법원에 청구할 수 있다. ②제1항의 청구는 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3이상의 다수에 의한 관리단집회결의가 있어야 한다. ③제2항의 결의에 있어서는 미리 당해 구분소유자에게 변명의 기회를 주어야 한다. ④제1항의 규정에 의한 청구에 따라 경매를 명한 재판이 확정된 때에는 그 청구를 한 자는 경매를 신청할 수 있다. 다만, 그 재판확정일로부터 6월을 경과한 때에는 그러하지 아니하다(경매청구 할수없다). ⑤제1항의 당해 구분소유자는 제4항 본문의 신청에 의한 경매에서 경락인이 되지 못한다. (참조) 제46조 (전유부분의 점유자에 대한 인도청구) ①점유자(전세권자,임차인)가 제45조제1항의 규정에 의한 의무위반을 한 결과 공동생활의 유지가 심히 곤란하게 된 때에는 관리인 또는 관리단집회의 결의에 의하여 지정된 구분소유자는 그 전유부분을 목적으로 하는 계약의 해제 및 그 전유부분의 인도를 청구할 수 있다. ②제44조제2항(구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3이상) 및 제3항(미리 당해 구분소유자에게 변명의 기회 부여)의 규정은 제1항의 경우에 이를 준용한다. ③제1항의 규정에 따라 전유부분을 인도받은 자는 지체없이 이를 그 전유부분을 점유할 권원이 있는 자에게 인도하여야 한다.

제6조 (건물의 설치·보존상의 하자의 추정) 전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 그 하자는 공용부분(전유부분이 아님)에 존재하는 것으로 추정한다(간주한다가 아님). 제7조 (구분소유권 매도청구권) 대지사용권을 가지지 아니한 구분소유자가 있을 때에는 그 전유부분의 철거를 구할 권리를 가진 자는 그 구분소유자에 대하여 구분소유권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다. 제8조 (대지공유자의 분할청구의 금지) 대지 위에 구분소유권의 목적인 건물이 속하는 1동의 건물이 있을 때에는 그 대지의 공유자는 그 건물의 사용에 필요한 범위내의 대지에 대하여는 분할을 청구하지 못한다. 제9조 (담보책임) ① 건물을 건축하여 분양한 자의 담보책임에 관하여는 수급인의 담보책임의 규정을 준용한다. ②제1항의 분양자의 담보책임에 관하여는 민법에 규정하는 것보다 매수인을 불리하게 한 특약은 그 효력이 없다(편면적 강행규정).

제10조 (공용부분의 귀속등) ①공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다(법정 공용부분). 다만, 일부의 구분소유자만의 공용에 제공되는 것임이 명백한 공용부분(이하 "일부 공용부분"이라 한다)은 그들(일부) 구분소유자의 공유에 속한다. 제11조 (공유자의 사용권) 각 공유자는 공용부분을 그 용도(지분의 비율이 아님)에 따라 사용할 수 있다.

 

(민법 제263조) 공유자는 공유물 전부를 그 지분의 비율로 사용·수익할 수 있다는 민법 제263조에 대한 특칙이다

 

 

 

제12조 (공유자의 지분권) ①각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적의 비율에 의한다. .

(참조)제17조 (공용부분의 부담·수익) 각 공유자는 규약에 달리 정함이 없는 한 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용 기타 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다. (참조) 제27조 (관리단의 채무에 대한 구분소유자의 책임) ①관리단이 그의 재산으로 채무를 완제할 수 없는 때에는 구분소유자는 제12조의 지분비율에 따라 관리단의 채무를 변제할 책임을 진다. 다만, 규약으 로써 그 부담비율을 달리 정할 수 있다. (참조) 제37조 ①각 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없는 경우에는 제12조에 의한 지분비율(면적비율)에 의한다. (참조) 제50조 (건물의 일부멸실 경우의 복구) ②제1항의 규정에 의하여 공용부분을 복구한 자는 다른 구분소유자에 대하여 제12조의 지분비율에 따라 복구에 소요된 비용의 상환을 청구할 수 있다.

 

제13조 (전유부분과 공용부분에 대한 지분의 일체성) ①공유자의 공용부분에 대한 지분은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다. ②공유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 공용부분에 대한 지분을 처분할 수 없다. ③공용부분에 관한 물권의 득실변경은 등기를 요하지 아니한다

(참조) 제20조 (전유부분과 대지사용권의 일체성) ②구분소유자는 그가 가지는 전유부분(주된권리)과 분리하여 대지사용권(종된권리)을 처분할 수 없다. 다만, 규약 으로써 달리 정한 때에는 그러하지 아니하다(분리처분이 가능하다). (참조) 제3조 (공용부분) ④제2항과 제3항(규약공용부분)의 경우에는 공용부분이라는 취지를 등기하여야 한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(비교) 민법에서는 공유자는 그 지분을 처분할 수 있다고 규정한 민법 제263조에 대한 특칙이다.

 

 

 

제15조 (공용부분의 변경) ①공용부분의 변경(→관리가 아님)에 관한 사항은 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3이상의 다수에 의한 집회결의로써 결정한다. 다만, 공용부분의 개량을 위한 것으로서 과다한 비용이 드는 것이 아닐 때에는 통상의 집회결의로써 결정할 수 있다(개량을 위한것 으로써 과다한 비용이 들면 각 4분의 3). ②제1항의 경우에 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 얻어야 한다. 제16조 (공용부분의 관리) ①공용부분의 관리(변경이 아님)에 관한 사항은 제15조제1항 본문의 경우를 제외하고는 통상의 집회결의로써 결정한다. 다만, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다. ②제1항의 규정은 규약으로써 달리 정할 수 있다. 제17조 (공용부분의 부담·수익) 각 공유자는 규약에 달리 정함이 없는 한 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용 기타 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다.

(참조)제38조 (의결의 방법) ①관리단집회의 의사는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없는 경우에는 구분소유자 및 의결권의 각 과반수로써 의결 한다

 

(참조) 공용부분은 사용은 용도에 좇아, 수익은 지분 비율로, 관리는 과반수 결정으로, 변경은 3/4.

 

(비교) 민법에서는 건물과 그 부속물 중 공용하는 부분은 공유로 추정하고(제215조①), 공용부분의 보존에 관한 비용 기타의 부담은 각자의 소유부분의 가액에 비례하여 분담한다(제215조②)고 규정하고 있다.

 

 

① 아파트의 특별승계인은 전입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계하여야 한다[2001다8677전합]

②관리비 납부를 연체할 경우 부과되는 연체료는 위약벌의 일종이고 공용부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다.

 

 

③ 상가건물의 관리규약상 관리비 중 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비 등은 전(前) 구분소유자의 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 해당 한다.

 

 

④ 집합건물의 관리단이 전(前) 구분소유자의 특별승계인에게 전 구분소유자가 체납한 관리비의 징수를 위해 단전․단수 등의 조치를 취한 사안에서, 관리단의 위 사용 방해행위가 불법행위를 구성한다.

 

 

⑤ 집합건물의 관리단 등 관리주체의 위법한 단전․단수 및 엘리베이터 운행정지 조치 등 불법적인 사용방해행위로 인하여 건물의 구분소유자가 그 건물을 사용․수익하지 못하였다면, 그 기간 동안 발생한 관리비채무를 부담하지 않는다[2004다3598]

 

 

제20조 (전유부분과 대지사용권의 일체성) ①구분소유자의 대지사용권(종된권리)은 그가 가지는 전유부분(주된권리)의 처분에 따른다. ②구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 때에는 분리처분 가능하다. ③제2항 본문의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에 대하여 대항하지 못한다.

(참조) 제25조 (관리인의 권한과 의무) ② 관리인의 대표권은 이를 제한할 수있다. 다만, 이로써 선의의 제3자에게 대항할 수 없다(등기규정없음).

 

 

① 대금을 모두 지급함으로써 소유권 취득의 실질적 요건은 갖추었지만 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료 받고 대지지분에 대하여는 소유권이전등기를 경료 받지 못한 자는 매매계약의 효력으로써 전유부분의 소유를 위하여 건물의 대지를 점유·사용할 권리가 있는바 매수인의 지위에서 가지는 이러한 점유·사용권은 단순한 점유권과는 차원을 달리하는 본권으로서 대지사용권에 해당하고 수분양자로부터 전유부분과 대지지분을 다시 양수받거나 전전 양수받은 자도 수분양자가 가졌던 대지사용권을 취득한다.[98다45652전합]

 

 

② 구분건물의 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료 되고 대지지분에 대한 소유권이전등기가 경료되기 전에 전유부분만 에 관하여 설정된 근저당권에 터 잡아 임의경매절차가 개시된 경우 낙찰인은 경매목적물인 전유부분을 낙찰받음에 따라 종물 내지 종된 권리인 대지지분도 함께 취득하였다. [2001다22604].

 

 

③ 구분건물의 전유부분만에 관하여 설정된 저당권의 효력은 특별한 사정이 없는 한, 그 대지사용권에까지 미치고, 여기의 대지사용권에는 지상권 등 용익권 이외에 대지소유권도 포함되는 것이다.[2004그31]

 

 

제22조 (민법 제267조의 적용배제) 제20조제2항 본문의 경우(구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다)에는 민법 제267조의 규정(공유자중 1인이 사망후 상속인이 없을경우 사망자의 공유지분은 다른공유자에게 각 지분의비율로 귀속한다)은 대지사용권에는 적용하지 아니한다(→상속인이 없을 경우 국가귀속).

제23조 (관리단의 당연설립등) ①건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자는 전원(반드시 10인 이상이아님)으로서 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성한다(구성할수있다가 아님 ⇒ 당연설립, 전원관리단). ②일부공용부분이 있는 경우 그 일부의 구분소유자는 제28조제2항의 규약에 의하여 그 공용부분의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성할 수 있다(일부관리단).

 

 

① 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체이고 관리단집회 에서 적법하게 결의된 사항은 그 결의에 반대한 구분소유자에 대하여도 효력을 미친다[94다49687].

 

 

② 집합건물의 분양이 개시되고 입주가 이루어져서 공동관리 의 필요가 생긴 때에는 그 당시의 미분양된 전유부분의 구분소유자를 포함한 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 설립된다[2002다45284].

 

 

③ 수분양자로서 분양대금을 완납하였음에도 분양자측의 사정으로 소유권이전등기를 경료받지 못한 경우와 같은 특별한 사정이 있는 경우에는 이러한 수분양자도 관리단의 구성원이 되어 의결권을 행사할 수 있다 [2004마515]

 

 

 

 

제24조 (관리인의 선임등) ①구분소유자가 10인이상일 때에는 관리인을 선임 하여야 한다(할수있다가 아님). ②관리인은 관리단집회의 결의에 의하여 선임되거나 해임된다. ③관리인에게 부정한 행위 기타 그 직무를 수행하기에 적합하지 아니한 사정이 있을 때에는 각 구분소유자는 그 해임을 법원에 청구할 수 있다.

(참조) 제23조 (관리단의 당연설립등) ①건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자는 전원으로서 관리단을 구성한다. (참조)제16조 (공용부분의 관리) ①공용부분의 관리(변경이 아님)에 관한 사항은 제15조제1항 본문의 경우를 제외하고는 통상의 집회결의로써 결정한다. 다만, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다. (참조) 제43조 (공동의 이익에 반하는 행위의 정지청구등) ①구분소유자가 제5조제1항의 행위를 한 경우(공동이익 침해금지 행위) 또는 그 행위를 할 염려가 있는 경우에는 관리인 또는 관리단집회의 결의에 의하여 지정된 구분소유자는 구분소유자의 공동의 이익을 위하여 그 행위를 정지하거나 그 행위의 결과를 제거하거나 또는 그 행위의 예방에 필요한 조치를 취할 것을 청구할 수 있다. (참조) 제50조 (건물의 일부멸실 경우의 복구) ①건물가격의 2분의 1이하에 상당하는 건물부분이 멸실되었을 때에는 각 구분소유자는 멸실한 공용부분과 자기의 전유부분을 복구할 수 있다

제25조 (관리인의 권한과 의무) ②관리인의 대표권은 이를 제한할 수 있다. 다만, 이로써 선의의 제3자에게 대항할 수 없다.

(참조) 제20조 (전유부분과 대지사용권의 일체성) ③제2항 본문의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에 대하여 대항하지 못한다.

제26조 (관리인의 보고의무등) ①관리인은 매년 1회 일정한 시기에 구분소유자에 대하여 그 사무에 관한 보고를 하여야 한다.

(참조) 제32조 (정기관리단집회) 관리인은 매년 1회 일정한 시기에 정기관리단집회를 소집하여야 한다.

 

제28조 (규약) ①건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자 상호간의 사항중 이 법(=집합건물법)에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있다.

 

 

‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 제28조의 관리단규약 등에서 업종제한조항을 두는 경우에 분양회사가 수분양자에게 기본적으로 수분양자 또는 구분소유자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 의미가 내포되어 있다고 할 것이므로, 이 경우 소유권을 분양받은 수분양자들이나 구분소유자들의 독점적 지위는 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의가 아닌 임차인 등의 제3자 사이의 합의에 기하여 변경될 수는 없다.[2003다45496]

 

 

 

 

제29조 (규약의 설정·변경·폐지) ①규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3이상의 찬성을 얻어 행한다. 이 경우 규약의 설정·변경 및 폐지가 일부의 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 얻어야 한다.

제31조 (집회의 권한) 관리단의 사무는 이 법 또는 규약으로 관리인에게 위임한 사항 외에는 관리단집회의 결의에 의하여 행한다. 제33조 (임시관리단집회) ①관리인은 필요하다고 인정한 때에는 관리단집회를 소집 할수 있다. ②구분소유자의 5분의 1이상으로서 의결권의 5분의 1이상을 가진 자가 회의의 목적사항을 명시하여 관리단집회의 소집을 청구한 때에는 관리인은 관리단집회를 소집하여야 한다. 이 정수는 규약으로써 달리 정할 수 있다. ③제2항의 청구가 있은 후 1주일내에 청구일로부터 2주일이내의 날을 관리단집회일로 하는 소집통지절차를 밟지 아니한 때에는 소집청구한 구분소유자는 관리단집회를 소집 할수있다. ④관리인이 없는 때(구분소유자가 10인 이하 일때)에는 구분소유자 및 의결권의 5분의 1이상을 가진 자는 관리단집회를 소집할 수 있다. 이 정수는 규약으로써 달리 정할 수 있다.

제34조 (집회소집통지) ①관리단집회를 소집하고자 할 때에는 관리단집회일의 1주일전에 회의의 목적사항을 명시하여 각 구분소유자에게 통지하여야 한다. 다만, 이 기간은 규약으로써 달리 정할 수 있다.

(참조) 제35조 (소집절차의 생략) 관리단집회는 구분소유자 전원의 동의가있는 때에는 소집절차를 거치지 아니하고 소집할 수 있다. (참조) 제36조 (결의사항) ①관리단집회는 제34조의 규정(회의의 목적사항을 명시)에 의하여 통지한 사항에 관하여서만 결의할 수 있다.

제35조 (소집절차의 생략) 관리단집회는 구분소유자 전원의 동의가 있는 때에는 소집절차를 거치지 아니하고 소집할 수 있다. 제36조 (결의사항) ①관리단집회는 제34조의 규정(회의의 목적사항을 명시)에 의하여 통지한 사항에 관하여서만 결의할 수 있다.

제38조 (의결의 방법) ①관리단집회의 의사는 특별한 규정이 없는 경우에는 구분소유자 및 의결권의 각 과반수로써 의결한다(통상의 집회결의). ②의결권은 서면 또는 대리인에 의하여 행사할 수 있다.

(참조) 제41조 (서면에 의한 결의등) ②구분소유자들은 미리 그들중의 1인을 대리인으로 정하여 관리단에 신고한 때에는 그 대리인은 그 구분소유자들을 대리하여 관리단집회에 참석하거나 서면에 의하여 의결권을 행사할 수 있다.

제41조 (서면에 의한 결의등) ①이 법 또는 규약에 의하여 관리단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관하여 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4이상의 서면에 의한 합의가 있는 때에는 관리단집회의 결의가 있는 것으로 본다.

제47조 (재건축의 결의) ①건물건축후 상당한 기간이 경과되어 건물이 훼손 또는 일부 멸실되거나 그 밖의 사정에 의하여 건물의 가격에 비하여 과다한 수선·복구비나 관리비용이 소요되는 경우 건물을 재건축하면 그에 소요되는 비용에 비하여 현저한 효용의 증가가 있게 되는 경우 관리단집회는 그 건물을 철거하여 그 대지를 구분소유권의 목적이 될 신건물의 대지로 이용할 것을 결의할 수 있다. ②제1항의 결의(재건축결의)는 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4이상의 다수에 의한 결의에 의한다. ③재건축의 결의를 할 때에는 다음의 사항을 정하여야 한다. 2. 건물의 철거 및 신건물의 건축에 소요되는 비용의 계산액 3. 제2호에 규정한 비용의 분담에 관한 사항

 

 

 

① 하나의 단지내에 여러동의 건물이있고 그대지가 건물소유자 전원의 공유에 속하여 단지내 여러동의 건물전부를 일괄하여 재건축하고자 하는 경우 각각의 건물마다 그 구분소유자의 4/5 이상의 다수에의한 재건축 결의가 있어야한다

 

 

② 재건축조합은 민법상의 비법인 사단에 해당하고 재건축 결의의 내용을 변경함에 있어서는 조합원 5분의 4 이상의 결의가 필요하고, 물가의 변동 등 건축 경기의 상황변화에 따른 통상 예상할 수 있는 범위를 넘는 주택의 공급가격의 변동은 철거 및 건축비용의 개산액과 비용분담에 관한 사항을 정한 재건축결의의 내용을 변경하는 것에 해당한다[2004다17924].

 

 

 

③ 재건축 결의시 재건축 비용의 분담에 관한 사항을 정하지 아니하고 재건축의 실행단계에서 그 비용의 분담에 관한 사항을 결의하는 경우에는 조합원 5분의 4 이상의 다수에 의한 결의가 필요하고, 그 결의내용에 있어서도 조합원들 간의 형평이 유지되도록 정하여야 한다[2004다7408].

 

 

 

④ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제47조에서 규정하는 재건축 비용의 분담에 관한 사항은 재건축 결의의 내용 중 가장 중요하고 본질적인 부분임을 감안할 때, 재건축의 실행단계에서 그 분담액 또는 산출기준을 정하지 아니한 재건축 결의는 특별한 사정이 없는 한 무효이다[2004다7408].

 

 

⑤ ⓐ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제47조의 재건축결의를 위한 집회와 구 주택건설촉진법 제44조의 재건축조합 설립을 위한 창립총회를 함께 개최하는 경우에는 재건축결의를 위한 관리단집회로서는 요건을 갖추지 못하여 재건축결의가 무효라고 하더라도 이로써 곧 재건축조합 설립을 위한 창립총회의 결의까지 당연히 무효로 된다고 할 수는 없다.

 

 

ⓑ 재건축조합은 민법상 비법인사단으로서 위 조합의 창립총회에서는 개의정족수 산정을 위한 조합원 수를 산정함에 있어서 재건축에 동의하여 그 조합에 가입의사를 밝힌 구분소유자들만을 재건축조합의 조합원으로 계산하여야 한다.

ⓒ 재건축조합이 재건축조합 설립 당시에는 조합원 수가 총 구분소유자의 과반수에 미달하였다고 하더라도 비법인사단의 실체를 갖춘 재건축조합을 설립한 다음에 다른 구분소유자들이 조합규약 등에 동의하여 재건축조합에 가입하는 것도 얼마든지 가능하다

ⓓ 설립인가를 받은 재건축조합의 조합원은 부득이한 사유가 없는 한 조합을 임의로 탈퇴할 수 없다고 할 것이지만, 아직 설립인가를 받지 아니한 재건축조합의 경우에는 그 인가를 받기 전에 조합원은 조합을 임의로 탈퇴할 수 있다.

 

 

ⓔ 당초 무효인 재건축결의가 그 후 일부 구분소유자의 재건축에 대한 추가동의로 유효하게 될 수는 없으나, 비록 최초의 관리단집회에서의 재건축동의자가 재건축에 필요한 정족수를 충족하지 못하였다고 하더라도 그 후 이를 기초로 하여 재건축 추진과정에서 구분소유자들이 재건축에 동의하는 취지의 서면을 별도로 제출함으로써 재건축결의 정족수를 갖추게 된다면 그로써 관리단집회에서의 결의와는 별도의 재건축결의가 유효하게 성립한다고 보아야 할 경우가 있고, 그와 같은 서면결의를 함에 있어서는 따로 관리단집회를 소집․개최할 필요가 없다.[2005다19552]

 

 

 

 

제48조 (구분소유권등의 매도청구등) ①재건축의 결의가 있은 때에는 집회를 소집한 자는 지체없이 그 결의에 찬성하지 아니한 자(그의 승계인을 포함한다)에 대하여 그 결의내용에 따른 재건축에의 참가여부를 회답할 것을 서면(구두최고 안됨)으로 최고하여야 한다. ②제1항의 최고를 받은 구분소유자는 최고 수령일로부터 2월이내에 회답하여야 한다. ③제2항의 기간내(2개월)에 하지 아니한 경우 그 구분소유자는 재건축에 참가하지 아니하는 뜻을 회답한 것으로 본다. ④제2항의 기간(2개월)이 경과한 때에는 재건축의 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축의 결의내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자 또는 이들 전원의 합의에 의하여 구분소유권 및 대지사용권을 매수하도록 지정된 자는 제2항의 기간만료일(2개월)로부터 2월이내에 재건축에 참가하지 아니하는 뜻을 회답한 구분소유자에 대하여 구분소유권 및 대지사용권을 시가(개발이익이 포함된 가격)에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다. ⑤제4항의 규정에 의한 청구가 있는 경우에 재건축에 참가하지 아니하는 뜻을 회답한 구분소유자가 건물을 명도함에 따라 생활상 현저한 곤란을 받을 우려가 있고 또한 재건축의 수행에 심한 영향이 없는 때에는 법원은 그 구분소유자의 청구에 따라 대금의 지급 또는 제공일로부터 1년을 초과하지 아니하는 범위내에서 건물의 명도에 관하여 상당한 기간을 허여할 수 있다. ⑥재건축의 결의일로부터 2년이내에 건물철거의 공사가 착수되지 아니한 경우에는 이 기간의 만료일(2년)부터 6월이내에 매수인이 매도할 것을 청구할 수 있다. 다만, 건물철거의 공사가 착수되지 아니한 것에 관하여 상당한 이유(환경영향평가등으로 인한 지연)가 있는 때에는 그러하지 아니한다(매도청구 할수없다).

① 집합건물법 제48조 제4항의 매도청구권은 형성권이고 그 행사기간(제2항 소정의 기간만료일로부터 2개월) 내에 행사하지 않으면 효력을 상실한다[2000다11621].

 

 

②집합건물법 제48조 소정의 매도청구권은 재건축의 결의가 유효하게 성립하여야 발생하므로 정족수를 충족하지 못하였다면 유효한 재건축 결의가 있다고 할 수 없어 매도청구권을 행사할 수 없고 매도청구권행사에 따른 소송중에 재건축불참자 일부가 재건축 결의에 찬성함으로써 정족수를 충족한 경우에 정족수의 하자가 치유되어 무효인 종전의 재건축 결의가 소급하여 유효하게 되는 것은 아니다[2000다10048].

 

 

③ 단지 내의 일부 건물에 대하여 일단 재건축 결의의 정족수가 충족되었다면 나머지 건물에 대하여 재건축 결의의 정족수가 아직 충족되지 않았더라도 정족수가 충족된 일부 건물의 구분소유자 중 재건축 결의에 찬성하지 않은 구분소유자에 대하여 먼저 매도청구권을 행사할 수 있다.[2000다22812]

 

 

④ 최초의 관리단집회에서의 재건축동의자가 재건축에 필요한 정족수를 충족하지 못하였다고 하더라도 그 후 이를 기초로 하여 재건축 추진과정에서 구분소유자들이 재건축에 동의하는 취지의 서면을 별도로 제출함으로써 재건축결의 정족수를 갖추게 된다면 그로써 관리단집회에서의 결의와는 별도의 재건축결의가 유효하게 성립한다.[2005다19552]

 

 

⑤ 매도청구권을 행사하기 위한 전제로서의 최고는 반드시 서면으로 하여야 하는바 재건축사업의 추진과정에서 총회의 결의나 재건축에의 참여 권유 또는 종용 등을 통하여, 소송의 변론과정에서도 주장이나 입증 등을 통하여 그 내용이 알려짐에 따라 재건축 참가의 기회가 충분히 부여되었다면, 재건축결의사항이 누락되었다고 하더라도 그 참가 최고는 적법하다.[2005다19552]

 

 

 

제50조 (건물의 일부멸실 경우의 복구) ①건물가격의 2분의 1이하에 상당하는 건물부분이 멸실되었을 때에는 각 구분소유자는 멸실한 공용부분과 자기의 전유부분을 복구할 수 있다. 다만, 공용부분에 대한 복구를 착수하기 전에 제47조제1항(재건축결의)의 결의나 공용부분의 복구에 대한 결의가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. ②제1항의 규정에 의하여 공용부분을 복구한 자는 다른 구분소유자에 대하여 제12조의 지분비율에 따라 복구에 소요된 비용의 상환을 청구할 수 있다. ③제1항 및 제2항의 규정은 규약으로써 달리 정할 수 있다. ④건물이 일부멸실된 경우로서 제1항 본문의 경우를 제외한 경우(건물가격의 1/2을 초과하는 건물부분이 멸실)에는 관리단집회는 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4이상의 다수에 의한 결의에 의하여 멸실한 공용부분을 복구할 것을 결의할 수 있다.

(참조) 제41조 (서면에 의한 결의등) ①이 법 또는 규약에 의하여 관리 단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관하여 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4이상의 서면에 의한 합의가 있는 때에는관리단집회의 결의가 있는 것으로 본다. (참조) 제47조 (재건축의 결의)②제1항의 결의(재건축결의)는 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4이상의 다수에 의한 결의에 의한다.

 

 

 

부동산실권리자명의등기에관한법률

[[일부개정 2007.8.3 법률 제8635호]]

제1조 (목적) 이 법은 부동산에 관한 소유권 기타 물권을 실체적 권리관계에 부합하도록 실권리자 명의로 등기하게 함으로써 부동산등기제도를 악용한 투기. 탈세. 탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산거래의 정상화와 부동산가격의 안정을 도모하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다. 제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 1. 다만, 다음 각목의 경우를 제외한다(이하는 명의신탁약정이 아니다). 가. 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전(부동산양도담보)받거나 가등기(가등기담보)하는 경우 나. 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인이상이 구분소유하기로 하는 약정을하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우(구분소유적공유, 상호명의신탁) 다. 신탁법 또는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁재산인 사실을 등기한 경우<개정 2007.8.3> 3. "명의수탁자"라 함은 명의신탁약정에 의하여 실권리자의 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하는 자를 말한다.

 

 

 

 

① 명의신탁자는 실질적인 소유자로서 신탁재산을 적극적으로 관리·수익하며, 수탁자의 동의 없이도 신탁목적물을 제3자에게 처분할 수있다[95다40939].

 

 

② 신탁부동산에 대한 명의신탁자의 점유는 권원의 성질상 자주점유이므로 점유시효취득은 가능하다[2001다17572]. 그러나 명의신탁에 의해 부동산소유자로 등기된 자(수탁자)의 점유는 권원의 성질상 타주점유이므로[2001다8097] 점유시효취득 · 등기부시효취득은 인정되지 않는다.

 

 

③ 대외적인 관계에 있어서는 수탁자만이 소유권자로서 그 재산에 대한 제3자의 침해에 대해 배제를 구할 수 있으며 신탁자가 수탁자를 대위함이 없이 제3자에 대해 직접 신탁재산에 대한 침해의 배제를 구할 수 없다[77다1079전합].

 

 

 

 

④ 수탁자가 수인인 경우 신탁재산에 대한 명의수탁자 상호간의 소유형태는 단순한 공유관계이다[81다39]

 

 

 

제3조 (실권리자명의등기의무등) ① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니된다. 제4조 (명의신탁약정의 효력) ① 명의신탁약정은 무효로 한다(강행규정). ② 명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 그 일방당사자(매수인)가 되고 그 타방당사자(매도인)는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우(선의)에는 그러하지 아니하다(명의신탁약정은 무효이나 수탁자 앞으로의 물권변동은 유효이다. ⇒ 계약명의신탁) ③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다

[이전형 명의신탁] (2자간 등기명의신탁)

 

① 명의신탁약정은 무효이고 등기에 의한 물권변동도 무효이다. 따라서 소유권 등 물권은 명의신탁자에게 있고 수탁자 명의의 등기는 원인무효이며 부동산실명법이 규정하는 명의신탁약정 자체로 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하는 경우에 해당한다고 단정할 수 없을 뿐만 아니라 무효인 명의신탁약정에 기하여 타인 명의의 등기가 마쳐졌다는 이유만으로 그것이 당연히 불법원인급여에 해당한다고 볼 수 없다[2003다41722]. 그러므로 명의신탁자는 소유권에 기한 방해배제청구로 수탁자에게 등기말소를 청구할 수 있고 진정한 등기명의의 회복을 위한 소유권이전등기를 청구할 수도 있다.

 

 

 

② 명의신탁약정과 그에 따라 행해진 등기에 의한 부동산물권변동이 무효일지라도 그 무효로써 제3자에게 대항하지 못한다. 제3자의 선의·악의를 묻지 않는다[99다56529].

 

 

③ 제3자가 명의수탁자의 부동산횡령 등 범죄행위에 적극 가담하여 물권을 이전받았다면 그것은 반사회적 법률행위로서 절대적 무효이므로 제3자는 보호받지 못한다.

 

 

④ 명의신탁자는 과징금처분과 형벌을 받게 되고, 명의수탁자는 형벌을 받게 된다.

 

 

[중간생략형 명의신탁](3자간 등기명의신탁)

 

 

① 명의신탁자와 명의수탁자간의 명의신탁약정은 무효이고 물권자(양도인)로부터 명의수탁자 앞으로의 등기에 의한 물권변동도 무효이다. 따라서 명의신탁된 물권(=소유권)은 원래의 물권자(=양도인)에게 귀속한다.

 

 

② 부동산소유권 매매의 경우 명의신탁자는 매도인에 대하여 매매계약에 기한 소유권이전등기를 청구할 수 있고 그 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 매도인을 대위하여 명의수탁자에게 무효인 그 명의 등기의 말소를 구할 수도 있다[2001다61654].

 

 

③ 원소유권자는 소유권에 기한 방해배제청구로 수탁자에게 등기말소를 청구할 수 있고 진정한 등기명의의 회복을 위한 소유권이전등기를 청구할 수도 있으며, 부당이득반환청구를 할 수도 있다.

 

 

④ 이른바 3자간 등기명의신탁에 있어서 명의수탁자가 부동산실명법에서 정한 유예기간 경과 후에 자의로 명의신탁자에게 바로 소유권이전등기를 경료해 준 경우 결국 실체관계에 부합하는 등기로서 유효하다[2004다6764].

 

 

⑤ 특별한 사정이 없는 한 수탁자로부터 매수한 매수인(선·악 불문)은 유효하게 소유권을 취득한다[2001다61654].

 

 

 

[계약명의신탁](위임형 명의신탁)

 

 

① 명의신탁약정은 투기·탈세·탈법행위 등 반사회적 행위에 해당하지 않는다고 할지라도 유효로 될 수 없다[98다12874]

 

 

② 신탁자가 수탁자와 명의신탁 약정을 맺고 수탁자가 매매계약의 당사자가 되어 매도인과 매매계약을 체결한 후 그 등기를 수탁자 앞으로 이전등기하는 경우를 계약명의신탁이라고 한다[2001도6209]

 

 

③ 어떤 사람(신탁자)이 타인(수탁자)을 통하여 부동산을 매수함에 있어 매수인 명의 및 소유권이전등기 명의를 그 타인(수탁자) 명의로 하기로 하였다면 특별한 사정이 없는 한 대외적으로는 그 타인(수탁자)을 매매 당사자로 보아야 한다[2001다32120].

 

 

④ 양도인이 선의인 경우(→양도인의 선의는 추정된다) 명의신탁자와 명의수탁자간의 명의신탁약정은 무효이지만 부동산 물권자인 양도인으로부터 명의수탁자 앞으로 경료된 등기와 물권변동은 유효하다.

 

 

ⓐ 경매절차에서 경락인으로 취급되는 자는 그 명의인일 뿐이고, 경매목적부동산의 소유권은 실질적 경락대금 부담자가 누구인가와 상관없이 그 명의인이 적법하게 취득한다 →

ⓑ 경매목적부동산의 소유권은 대외적으로는 물론 대내적으로도 그 명의인(=수탁자)이 취득한다[2000다7011]. →

ⓒ 위 명의수탁자가 위 부동산을 임의처분한 경우 횡령죄가 성립하지 않는다[98도4347]. →

ⓓ 따라서 신탁자가 수탁자에 대해 부당이득반환청구권을 행사하는 것은 별론으로 하고 수탁부동산의 반환이나 처분대금의 반환은 물론 불법행위를 원인으로 한 손해배상청구 등도 할 수 없다 [2001도2722].

 

 

 

 

⑤ 어떤 사람이 타인을 통하여 부동산을 매수함에 있어 매수인 명의 및 소유권이전등기 명의를 타인 명의로 하기로 약정하였고 매도인도 그 사실을 알고 있어서(악의) 그 명의신탁약정이 무효로 되고 이에 따라 매매계약도 무효로 되는 경우에 매도인이 계약명의자인 명의수탁자 대신 명의신탁자가 그 계약의 매수인으로 되는 것에 대하여 동의 내지 승낙을 함으로써 매도인과 명의신탁자 사이에는 종전의 매매계약과 같은 내용의 양도약정이 따로 체결된 것으로 봄이 상당하고, 따라서 이 경우 명의신탁자는 매도인에 대하여 소유권이전등기청구를 할 수 있다[2001다32120].

 

 

 

 

⑥ 계약명의신탁약정이 부동산실명법 시행 후인 경우에는 명의신탁약정의 무효로 인하여 명의신탁자가 입은 손해는 당해 부동산 자체가 아니라 명의수탁자에게 제공한 매수자금이고, 따라서 명의수탁자는 당해 부동산 자체가 아니라 명의신탁자로부터 제공받은 매수자금을 부당이득하였다[2002다66922].

 

 

 

⑦ 부동산실명법 시행 전에 계약명의신탁약정을 한 경우 명의수탁자는 당해 부동산에 관한 완전한 소유권을 취득함으로써 그 부동산 자체를 부당이득 하였으므로 그 부동산을 부당이득으로 반환할 의무가 있다[2000다21123].

 

 

 

제8조 (종중 및 배우자에 대한 특례) 다음 각호의 1에 해당하는 경우로서 조세포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우에는 제4조 내지 제7조 및 제12조제1항 ․ 제2항의 규정을 적용하지 아니한다(명의신탁약정이 있더라도 유효하다). 1. 종중이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중(종중과 그 대표자를 같이 표시하여 등기한 경우를 포함한다)외의 자의 명의로 등기한 경우 2. 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우(사실혼배우자 제외)

① 본래 명의신탁등기가 부동산실권리자명의등기에관한법률의 규정에 따라

무효로 된 경우(즉 사실혼상태 였던 경우)에도

 

그 후 명의신탁자가 수탁자와 혼인을 함으로써 법률상의 배우자가 되고

위 법률 제8조 제2호의 특례의 예외사유에 해당되지 않으면 그 때부터는

위 특례가 적용되어 그 명의신탁등기가 유효로 된다[2001마1235].

 

 

 

 

② 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행 이전에

신탁자와 수탁자가 배우자 관계에 있었고 명의신탁이 유효했던 이상,

비록 신탁자가 재판상 이혼을 하고 그의 명의로 실명등기를 하지 않았다고 하더라도

수탁자와 사이의 명의신탁약정 및 이에 따른 부동산물권변동은 유효하다[2001다42592].

 

 

 

 

 

 

 

출처 : 커피의 향긋함이 있는 공간 !~~~

글쓴이 : 평강이 원글보기

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