경매의 기본문서

 

 

경매의 기본문서 ☞경매 이야기☜

2014/01/24 01:07

http://blog.naver.com/bluebird5519/120206244418

전용뷰어 보기

 

 

경매의 기본문서

 

경매로 부동산을 사게 되면 모든 권리관계가 소멸되는 것이 원칙이지만 일부 권리는 소멸되지 않고 인수되는 경우가 있다. 그에 따르는 모든 책임은 매수자가 지게 된다. 싸게 사는 대신 위험요소가 따르게 된다. 이렇듯 경매를 하기 위해서는 최소한의 기초지식과 권리관계는 알아야 한다. 그러면 서류 확인하는 방법과 간단한 권리분석에 대해 알아보자.

 

경매공고는 보통 매각하기 2주전에 공고를 한다. 공고와 동시에 감정평가서와 현황조사서는 대법원사이트에서 열람이 가능하지만 매각물건명세서는 1주전에 열람할 수 있다. 법원에 직접 가서 열람할 수 있는 것은 1주전에 경매계에서 열람 가능하다. 이와 같은 문서는 경매의 핵심이 되는 문서로써 꼼꼼하게 살펴보아야 한다. 

그럼 살펴보아야 할 문서에는 어떤 것들이 있을까? 

확인할 문서는 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 사건내역 그리고 등기부등본이 있다. 매각물건명세서는 권리분석의 기준이 되는 문서이며, 감정평가서는 경매물건의 가치판단의 기준이 된다. 현황조사서는 집행관이 현장 답사한 내용을 담고 있으며, 사건내역은 물건의 진행상황을 파악할 수 있다. 마지막으로 등기부등본은 권리관계를 표시한다. 이러한 문서들은 모두 중요한 자료이다.

 

매각물건명세서

 

앞에서 언급한 바와 같이 매각으로 소멸되거나 인수되는 권리관계는 기본적으로 매각물건명세서를 통해서 확인해야 한다. 매각물건명세서는 법원에서 감정평가나 현황조사 등을 종합적으로 판단하여 작성한 문서이다. 그러하기에 매각물건명세서에 없는 내용이 매각 후 발견되면 매각불허가신청을 하여 매각보증금을 돌려받을 수 있다. 

매각물건명세서는 해당 경매사건과 작성일자가 표시되어 있다. 그리고 최선수위 설정일자가 연월일로 기록되어 있다. 이것이 권리분석의 핵심인데 이 날짜는 대부분 말소의 기준이 되는 일자이다. 보통 압류나 가압류, 저당이나 근저당, 담보가등기, 경매기입등기가 대표적으로, 이 중에서 가장 빠른 권리가 말소기준이 된다. 

그리고 임차인 내역이 나온다. 전입일, 확정일, 배당요구일 등이 표기된다. 위에 나온 내용으로 보면 근저당 설정일자보다 전입 일이 늦다. 그러면 말소기준권리보다 늦기에 홍길동은 매각으로 인수하지 않아도 된다. 

여기서 잘 살펴보아야 할 것은 등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분으로 매각허가에 의하여 그 효력이 소멸되지 아니하는 것, 다시 말해 매각되어도 인수하여야 하는 권리들이다.  위 매각물건명세서의 아래 부분을 보면, 매각허가에 의하여 설정된 것으로 보는 지상권의 개요는 근저당 설정 당시 토지와 건물이 동일소유자였다가 토지나 건물 중 하나만 매각 된다면, 토지와 건물의 소유자가 달라지게 된다. 이럴 때 나타나는 권리가 법정지상권으로 그 토지를 사용할 수 있는 권리를 말한다. 

비고란은 참고하면 된다.

 

감정평가서

 

법원은 경매가 접수되면 감정인으로 하여금 해당 물건을 평가하게 하고 그 평가 액을 참작하여 최저매각가액을 정한다. 감정평가서는 물건의 가치를 판단하는 문서이다. 표지와 감정평가 액을 정리한 내역이 나오고 관련면적과 건물, 개제금액산정, 그리고 산출근거와 의견, 그 다음에 입지조건, 건물, 토지, 주변환경, 위치도, 배치도 및 개황도, 물건의 사진 순으로 개제되어 있다. 감정평가사마다 조금씩 차이는 있으나 내용면에서는 별다른 차이가 없다.

 

현황조사서

 

법원은 경매개시결정을 한 이후에 집행관에게 부동산의 현황 및 점유관계를 조사할 것을 명한다. 현황조사보고는 집행관이 법원에 보고하기 위하여 작성한 문서이다. 보고서의 구성은 사건번호와 조사 일시 같은 기본정보와 실제 거주자의 점유현황에 관한 내역, 그리고 마지막으로 중요한 거주자의 인적 사항, 점유기간, 보증금 등을 기록한 내용으로 구성되어 있다. 이 외에도 부동산의 현황이나 물건 상태를 참고사항으로 기재하니 좋은 정보가 된다. 현황조사서상의 내용과 실제 법원에 신고한 내용이 다를 수 있다. 현황조사서는 현장에서 면담하고 조사한 내용을 정리한 문서이고 매각물건명세서의 기록은 거주자가 직접 법원에 신고한 내용과 현황조사서 내용이 포함되어 있다.

사건내역

 

사건내역은 법원경매 진행상황을 보여주는 정보로 모든 경매정보의 기준이 된다. 구성은 청구금액, 경매개시일, 담당계 전화번호 등의 기본내역과 배당요구종기일, 항고내역, 물건의 감정금액과 진행내역, 물건주소, 채권자, 소유자 등 이해관계인의 표시로 되어 있다. 말 그대로 경매사건의 기본정보이다.

 

등기부등본

 

등기부는 해당물건의 권리관계를 정리한 문서로 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있다. 표제부는 등기신청접수일과 면적, 대지권비율, 등 물건의 현황을 기록하고, 갑구는 소유권에 관한 사항으로 소유권 보전, 이전, 가압류, 압류 등이 표시되어 있고, 을구는 소유권 이외의 권리 사항으로 근저당, 전세권 등으로 구성되어 있다.

 

자료출처:  

http://blog.naver.com/bluebird5519

[